12. Возврат капитала по методу Инвуда. (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.Д.)

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Пример: Условия инвестирования:

Срок – 5 лет, доход на инвестиции – 12 %

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

13. Объясните затратный подход с точки зрения продавца и покупателя

 Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях.

Принцип замещения является базой затратного подхода. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки.

Но, одной из слабостей затратного подхода с точки зрения покупателя является допущение, что вновь создаваемые улучшения являются доступными немедленно на дату оценки. Покупатель, делающий выбор между покупкой готового объекта и строительством нового, может счесть месяцы или даже годы, необходимые на девелопмент, чрезмерной задержкой.

При этом сравнительном подходе рассматривается возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо такое, которое может обеспечить равную полезность. Применительно к недвижимости обычно ни для кого не будет оправданным платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквивалентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском.

Т.е. реализуя принцип замещения затратного подхода, мы ориентируем себя в будущее, т.к. новое строительство, являясь альтернативой покупке, фактически происходит в будущем.

Тем не менее, затратный подход, хоть и условно, носит «мгновенный характер», т.е. не обращен ни в прошлое, ни в будущее, а ориентирован на настоящее.

Позиция продавца заключается в том, что он не захочет продавать вновь построенный объект по цене ниже, чем он потратил на девелопмент, плюс некая прибыль в качестве компенсации за понесенные риски - прибыль предпринимателя. Но тогда следует признать, что в основе затратного подхода лежит не принцип замещения, а какой-то другой, скажем «принцип возмещения издержек». Метода капитализации издержек учитывает реальные затраты девелопера соответственно времени их совершения в прошлом относительно даты оценки и, таким образом отражает ориентацию продавца на издержки проекта и ожидаемую внутреннюю норму доходности. Метод компенсации издержек, находившихся в доходной эксплуатации более 10% от физической жизни строения ( т.е. по абсолютному большинству объектов), по сути, есть «классический» метод реализации затратного подхода, ориентированный на настоящее.

Существует мнение, что принцип замещения в более общей трактовке (которая гласит, что среди имеющихся на рынке нескольких аналогичных или сопоставимых товаров или услуг наибольший спрос и распространение будет иметь товар с самой низкой ценой⁷) отражает и позицию продавца, который, позиционируя свой товар на рынке, с тем, чтобы сохранить конкурентоспособность, ориентируется на цены других продавцов, в частности сравнивает свой объект с объектами, вновь созданными девелоперами. На этом основании утверждается, что затратный подход со стороны продавца также базируется на принципе замещения.

Принцип предложения и спроса

Принцип предложения и спроса утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Рыночное равновесие - состояние рынка при равенстве спроса и предложения. Рыночное равновесие устанавливается в результате взаимодействия решений потребителей о покупке продукта и решений производителей о его продаже и выражается в равновесной цене продукта и в его количестве, реально продаваемом на рынке. Различают три вида рыночного равновесия: мгновенное, краткосрочное и долгосрочное, через которые последовательно проходит предложение в процессе увеличения его эластичности в ответ на возрастание спроса.

P

Излишки

P*

S Дефицит D

Q* Q

Рис. 1. Кривые предложения и спроса.

Избыточный спрос или дефицит свидетельствует, что покупателям необходимо платить более высокую цену, чтобы не остаться без продукта.

Растущая цена будет побуждать фирмы к перераспределению ресурсов в пользу

производства данного товара, а также будет вытеснять некоторых потребителей с

рынка. Такую ситуацию мы будем условно называть «рынком продавца». И напротив, избыточное предложение, или излишки продукции, будут побуждать конкурирующих друг с другом продавцов снижать цены, чтобы избавиться от лишних запасов. Падающие цены будут подсказывать фирмам, что необходимо сократить ресурсы, затрачиваемые на производство данной продукции, и привлекут на рынок дополнительных покупателей. Такую ситуацию назовем условно «рынком покупателя».

Т.е., в случае неравновесного рынка (для малоразвитых рынков это основное состояние, для развитых - нормальное) цена в сделке определяется не соглашением двух сторон, а «давлением» одной из сторон с вытеснением с рынка «несогласных» участников с другой стороны. В такой ситуации одна из сторон получает право диктовать цены, пока не восстановится равновесие на рынке. То обстоятельство, что аргументы одной из сторон оказываются определяющими, а второй стороне остается либо соглашаться, либо нет, заставляет очень аккуратно подходить к выбору концепции затратного подхода с тем, чтобы он отражал типичные рыночные мотивации.

На основе вышесказанного приходим к следующему заключению:

Использование той или иной концепции затратного подхода, отражающей либо позицию продавца, либо позицию покупателя, должно обосновываться анализом рынка: в ситуации рынка продавца следует применять затратный подход, отражающий позицию продавца (ориентированный в прошлое), в ситуации рынка покупателя – затратный подход должен отражать именно позицию покупателя и быть ориентирован в будущее. Причем на рынке продавца затратный подход показывает нижнюю границу рыночной стоимости, а на рынке покупателя – верхнюю. На равновесном рынке допустимо применение обеих концепций, которые должны приводить к одинаковому результату. В такой ситуации (и только в такой) правомерным оказывается применение классической схемы затратного подхода, ориентированной на настоящее.

(В. Бирюков «Проблемы недвижимости» 2005г., вып. 1, тема: принципы рыночно-затратного подхода)