8. Как интерпретировать результаты, полученные затратным и сравнительным подходами

Сравнительный подход основывается на анализе данных о ценах предложения аналогичных объектов и в наибольшей мере отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

Затратный подход основан на принципе замещения и отражает реальные затраты, необходимые для возведения объекта аналогичной полезности, с учетом затрат на приобретение земельного участка и затрат на строительство.

Оценка стоимости сравнительным подходом базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что, по мнению оценщика, наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. Продажи сопоставимых объектов позволяют оценить отличия объекта оценки от сопоставимых объектов и получить оцененную рыночную стоимость рассматриваемого объекта.

Оценка стоимости затратным подходом отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения данного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также применение затратного подхода обусловлено при оценке уникальных объектов и объектов специального назначения. Основным недостатком данного подхода является то, что в рамках затратного подхода не учитывается способность имущества приносить доход, а также он не учитывает рыночную конъюнктуру региона

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным причинам. Кри­тичный взгляд оценщика на результаты собственного труда по­могает подойти к достоверному итоговому результату путем рас­чета средневзвешенной величины стоимости.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений, последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анализа иерархий, моделирования предпочтений и др.). Мы остано­вимся на самом простом методе, использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование — это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами), в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами (методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно равноценных по своей значи­мости:

• соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

• преобладание исходных данных из надежных источников;

• преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

• степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

• использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов расчета.

Затратным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на расчете затрат на приобретение земли, и создание нового объекта недвижимости с равной полезностью с учетом износов, характерных для оцениваемого объекта.

Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с оцениваемым объектом по местоположению и технико-экономическими характеристиками.

задача оценщика состоит не только в том, чтобы найти объекты, сопоставимые с объектом оценки, но и определить чем они отличаются с точки зрения формирования цены, и рассчитать стоимость объекта оценки путем корректировки цен аналогов на выявленные отличия от объекта оценки.

Преимущества сравнительного подхода:

1. в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

2. статически обоснован.

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

1. требует активного рынка;

2. сравнительные данные не всегда имеются;

3. требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

4. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений.

Логика и здравый смысл подсказывают, что расчет стоимости объекта недвижимости разными методами при правильном учете всех факторов должен приводить к близким результатам. Очевидно, что стоимость объекта оценки одна, какими бы способами мы ее не получали. Но на практике мы сталкиваемся с разностью в результатах, полученных разными подходами. И эта разница может дать оценщику полезную дополнительную информацию, что объясняется определением и спецификой подходов. Так, разность результатов, полученных затратным и сравнительным подходом, может подсказать, что выгоднее – купить или построить объект недвижимости, поскольку при сравнительном подходе формирование стоимости рассматривается в первую очередь как следствие фактора полезности (ценности) объекта для пользователя, а затратный подход к оценке преимущество отдает фактору затрат, понесенных изготовителем и продавцом данного объекта.

9. Методы расчета физического износа: Поэлементный, метод срока жизни, устраранимый коротко живущих и долго живущих элементов и неустранимый долго живущих элементов. Примеры. Последовательность выполнения действий

Физический износ- потеря эксплуатационных качеств, которыми изначально характеризовался объект недвижимости; он вызван воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ можно рассчитать как для отдельного элемента, так и для здания в целом.

Суммарный неустранимый износ долгоживущих элементов (фундаменты, каркасы, перекрытия и покрытия, конструкции стен)

-остаточная стоимость короткоживущих элементов

Восстановительной стоимости