38. Определение принципа замещения. Мотивация продавца и покупателя на замещение. Пример

Принцип замещения. средний (рациональный) покупа­тель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезно­стью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по кото­рой может быть приобретено другое имущество с эквива­лентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимо­сти, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования. Это универсальный принцип: он применяется в практике оценки недвижимости во всех трех подходах, им руководствуются люди во многих жизненных ситуациях.

При затратном подходе принцип замещения требует, что­бы стоимость оцениваемого объекта не превышала затрат на приобретение аналогичного земельного участка с такой же полезностью.

Сущность принципа замещения особенно четко проявляется при рыночном методе оценки недвижимости: среди всех однородных объектов с одинаковой полезностью наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость с минимальной стоимостью.

Действует принцип замещения и при доходном подходе оценки стоимости недвижимости: при прогнозировании буду­щего потока чистого дохода оценщик учитывает доходность аналогичных (альтернативных) объектов инвестирования.

39. Определение принципа экономического разделения имущества. Критерии разделения.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав. Имущественные права на земельный уча­сток следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различ­ные способы разделения прав на один и тот же участок:

·     физическое разделение – это разделение по вертика­ли прав пользования воздушным пространством, поверхнос­тью земельного участка, его отдельными частями, недрами, водными ресурсами;

·     разделение по времени владения и использования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

·     разделение по правам пользования – это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраня­емые территории и т. п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

·     разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием, оперативное управ­ление, сервитуты, разделение по залоговым правам – первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

·     горизонтальное физическое разделение – это разбиение крупных массивов земли на пользующиеся спросом участки, повышающие в итоге общую доходность недвижимости.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.