Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

3. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса

Е – равновесие,

P – цена,

Q – объем,

S, D – предложение, спрос.

Повышение цены до уровня прямой АВ.

Объем спроса сократился, а объем предложения стал выше равновесного, что характерно для рынка покупателя. Избавляясь от товарных излишков, конкурирующие производители начнут снижать цены. Под давлением избыточного предложения цена на товары снизится. В ответ величина спроса на данный товар начнет возрастать. Это будет продолжаться до тех пор, пока производители не нащупают такой объем выпуска, который совпадает с объемом спроса.

Новинка, роскошь.

Рынок совершенной конкуренции

1- Однородные и делимые товары

2. Большое число участников, что дела­ет невозможным влияние каждого из них на уровень цен

3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация

4, Централизованное ведение сделок

5. Низкие операционные расходы

Рынок несовершенной конкуренции

1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Децентрализованные торги

5. Высокие операционные издержки

4. Расчет функционального износа (устранимый, неустранимый, требующий модернизации), пример качественный виде алгоритма.

Функциональный износ бывает устранимым и неустранимым..

Устранимый. Виды:

1.Устаревание, связанное с отсутствием или недостаточностью какого элемента.

2. Устаревание связанное с наличием лишнего элемента или избыточностью нужного элемента (сверхулучшения)

3. Функциональное устаревание, которое требует замены или модернизации элемента. Считается как разница между стоимость выполнения требуемых дополнений на на дату оценки и стоимостью выполнения этих же дополнений в предположении, что они проводились во время возведения объекта. В том и другом случае используются одни и те же материалы и технологии.

Сверхулучшения:

1. Определяется полная восстановительная стоимость сверхулучшений на дату оценки.

2. Вычитаем устранимый или неустранимый износ сверхулучшений

3. Прибавляем стоимость демонтажа

4. Вычитаем стоимость возврата материалов с учетом всех издержек по их продаже (если есть необходимость и возможность)

Функциональное устаревание которое требует замены или модернизации элемента определяется:

1.Определяется стоимость воспроизводства заменяемых или модернизируемых элементов (калькуляция или доля в удельной стоимости 1м2, 1м3 в справочниках)

2.Из стоимости вопроизводства вычитается совокупный физический износ (устранимый и неустранимый)

3.Плюс затраты на демонтаж

4.Минус стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже

4.Плюс разность между затратами на установку заменяемых элементов в старом объекте.

Неустранимое функциональное устаревание:

Группы:

1.Устаревание вызванное отсутствием элементов , без которых здание не соответствует современным стандартам.

2.Устаревание вызванное избыточностью того или иного элемента.

3.Устаревание, которое вызвано необходимостью замены или модернизации