§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По существу, это единст­венный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты пожизненное содер­жание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением граж­данина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребнос­ти в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здо­ровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Перечень обязанностей получателя ренты является примерным и может уточняться в договоре как в сторону расширения перечня установленных законом обязанностей плательщика ренты, так и его сужения. Например, предусмотренная законом обязанность обеспе­чения потребности в жилище может включать не только предостав­ление права дальнейшего проживания в переданной плательщику в собственность квартире или жилом доме, но и предоставление в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в

договоре.

Общий объем содержания с иждивением должен быть определен в договоре в стоимостном выражении. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных разме­ров оплаты труда, установленных законом (ч. 2 ст. 602 ГК РФ). Очевидно, что данная норма закона предусмотрена исходя из того, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора и превращает его либо в притворную сделку (например, прикрываю­щую договор дарения), либо в кабальный для получателя. Сумма пожизненного содержания должна увеличиваться пропорциональ­но увеличению установленного законом минимального размера оп­латы труда.

Статья 605 ГК РФ предусматривает усиленную защиту прав по­лучателя ренты в случае существенного нарушения ее плательщиком своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания. Среди мер, которые получатель ренты вправе применить в таких случаях, следует указать на расторжение договора путем предъявле­ния требования о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Такое требование может быть предъявлено независимо от того, на каких условиях (за плату или бесплатно) она передавалась плательщику.

Отношения сторон по договору пожизненного содержания с иж­дивением носят доверительный характер, поэтому правомочия пла­тельщика ренты как собственника по распоряжению переданным по договору ренты имуществом ограничены. Так, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, пере­данное ему в обеспечение пожизненного содержания, он вправе только с предварительного согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 604 ГК РФ). Наличие такого правила обусловлено также и тем, что получатель ренты, как правило, продолжает пользоваться ранее при­надлежавшим ему помещением. С этим связана и обязанность пла­тельщика по поддержанию переданного по договору объекта недви­жимости в таком состоянии, чтобы не снижалась его стоимость, поскольку не исключена возможность возврата имущества по требо­ванию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением может прекра­щаться по основаниям, предусмотренным общими правилами о пре­кращении обязательств. Так, поскольку обязательство носит личный характер, то оно прекращается смертью получателя ренты. Оно может быть также прекращено по соглашению сторон, в результате новации и т.д.

Кроме того, возможно прекращение договора в связи с сущест­венным нарушением плательщиком ренты своих обязанностей. В таких случаях получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. При выборе последнего варианта, незави­симо от того, за плату или безвозмездно имущество было передано плательщику, возврату подлежит все имущество без зачета произве­денных расходов, связанных С содержанием получателя ренты.