Для всех стран является общей тенденцией всемирного сохранения существующих зданий. В том числе и рядовых зданий старой застройки, т.к. они являются важным элементом сложившейся городской среды.

Сложившаяся застройка городов является одним из важнейших элементов культурного наследия, которая включает в себя:

• культурную ценность

• художественную ценность

• психологическую ценность

• техническую ценность

• функциональную (утилитарную) ценность

• историческую ценность

Составленные из них культурные наследие имеет в свою очередь, политическую ценность и является одной из составляющих политической безопасности.

На сегодняшний день в Европе выявлены общие для всех стран проблемы реконструкции жилых и общественных зданий.

Реконструкция – это вид деятельности, который может быть связан с:

1)Изменением внутреннего пространства здания (перепланировкой его с сохранением прежней функции или с ее изменением, с изменением объема здания или без него)

2)Комплексным капитальным ремонтом существующих конструкций и инженерного оборудования

3)Восстановлением здания и его элементов в первоначальном виде

Составные элементы комплексной структуры качества гражданского здания

1. Моральная ценность

(качество организации внутреннего пространства)

1.1 функциональность (насколько удобно)

Качество ОПР; Инженерное оборудование; Эстетика; И др.

1.2 Гигиена/микроклимат/ (насколько комфортно)

Тепловлажностный режим; Чистота воздушной среды; зрительный комфорт; И др.

1.3 безопасность (насколько безопасно)

Эксплуатационная безопасность конструкции; Взрыво и пожаробезопасность; Безопасность эвакуации; И др.

Определяет величину морального износа

2. Физическая ценность

(Качество конструкций)

2.1 Капитальность

Долговечность; Работоспособность; Ремонтопригодность; И др.

2.2 Огнестойкость

Степень огнестойкости; Пределы огнестойкости основных конструкций; И др.

Определяет величину физического износа

3.Экономическая ценность

(Экономика)

3.1 экономичность строительства

Величина единовременных капитальных вложений

3.2 экономичность в эксплуатации

Величина эксплутацианных расходов (затрат на эксплуатацию здания)

Определяет экономическую целесообразность выполнения реконструкции

Характеристика зданий, построенных в России в 19…20 вв. (с позиций реконструкции)

Здания дореволюционной постройки

1)Тип зданий

Малоэтажные дома бывшей индивидуальной застройки и внутриквартальные особняки

2)Характеристика

Повышенное качество выполнение всех видов конструкций и отделочных работ;

Количество комнат в квартире – до 8…12;

Площадь комнат до 30…35м²;

Площадь комнат для прислуги 4…5м²;

Жилая площадь квартиры – до 100…150м²;

Планировочный коэффициент квартиры k₁=П_ж/П_о=0.5…0.55;

Высота этажа до 4…5 м;

Зонирование квартиры на парадную и будничные зоны.

3)Перспективы использования (стратегия модернизации)

Трансформация в учреждения различного назначения (банки, магазины, офисы и т.п.)

1)Многоквартирные доходные дома к. 19…нач. 20 вв. для богатых квартиросъемщиков (дома с «барскими квартирами»)

2) По позиции 1. :

Многокомнатные;

С разделением на парадную и интимную зоны;

Есть комнаты для прислуги при кухнях;

Есть выходы на черновую лестницу.

3) Модернизация под жилье с высоким уровнем комфортности для обеспеченных слоев;

Замена деревянных перекрытий на ж.б.;

Возможна надстройка (при согласовании с исторической средой города)

1) Многоквартирные доходные дома для средних слоев

2) По позиции 2, но :

Уменьшенное количество комнат (4…5);

Могут отсутствовать комнаты для прислуги и ванные.

3) По позиции 2.

1) Дома-общежития и бывшие гостиницы (доходные лома для малоимущих – работного люда) (к. 19…20 вв.)

2) Как правило коридорного типа;

Комната – спальная ячейка»;

«удобства – в конце коридора»

3) Трансформация в учреждения различного назначения, гостиницы; хуже – разбивка на секции с размещением муниципальных квартир

1) Нежилые строения дореволюционной постройки

2) Разные типы зданий

3) Трансформация в учреждения различного назначения с рассмотрением альтернативы сноса;

Требуется противопожарное усиление междуэтажных перекрытий.

Здания послереволюционной постройки

1) Здания массового строительства 1920…30 гг. (первые пятилетки) для рабочих

2) Идеология: квартира – «спальная ячейка» (предлагалось широкое обобщение домашнего хозяйства с развитием централизованных учреждений обслуживания);

Концепция – максимальное использование площади для размещения жилых комнат;

Экономичные секционные дома для рабочих и служащих;

Квартиры предназначались для коммунального (реже – посемейного заселения);

Уменьшена площадь кухни и туалета;

Упраздняются ванные и душевые;

Упраздняются также черные лестницы и комнаты для прислуги;

Высота этажа уменьшена до 3,5…3,0 м;

Площадь комнат примерно одинаковая и равна 15…20 м²;

Все комнаты разделены;

Планировочный коэффициент квартиры k₁=П_Ж/П_О=0,7...0,75

3) Модернизация под муниципальное жилье. В т.Ч. С надстройкой этажа или мансард;

Требуется противопожарное усиление междуэтажных перекрытий

1) Здания с улучшенной планировкой нач. 1930-х гг.

2) Возведены по индивидуальном проектам;

2..3-х (реже 4…5-комнатные) квартиры с примерно равнозначными комнатами, предназначенные в основном для покомнатного (коммунального) заселения;

Планировка секции начинает подчиняться ориентации здания (с позиций инсоляции помещений);

Присутствуют все виды благоустройств (включая лифты и мусоропровод);

Санузлы раздельные;

Высота 3…3,5 м.

3) Не нуждаются в значительной перепланировке;

Возможны только усиление или замена отдельной конструкций, надстройка мансард;

Требуется противопожарное усиление междуэтажных перекрытий

1) То же. Постройки после 1935 г.

2) См. поз. 7;

В конце 30-х гг. стали появляться типовые секции;

Начали появляться ж.б. перекрытия;

С 1935 г. Наблюдается возврат в квартиру подсобных помещений (=> улучшенная планировка).

3) Отвечают минимуму современных требований комфортности;

Не нуждаются в значительной перепланировке.

1) Небольшие малоэтажные дома постройки 1950-х гг.

2) Разные типы зданий (Во многом – аналог. Поз. 8)

3) Трансформация в учреждения различного назначения

1) Здания послевоенной постройки 1945…55-х гг. (полнометражки, «сталинки» - дома первых послевоенных лет)

2)Увеличение типизации планировочных решений;

Большая доля ж.б. конструкций => больший резерв долговечности.

3) Не нуждаются в значительной перепланировке;

Возможно тепловое усиление (термореновация) наружных ограждений

1) Здания первого этапа типового полносборного домостроения – периода после 1955 г. («хрущевки»)

2) Идеологи – обеспечение каждой семьи отдельной квартирой;

Концепция – что бы исключить покомнатные поселение, большие комнаты запроектированы проходными;

Пониженный уровень комфортности квартир (максимум 3-х комнатные, уменьшены набор и размеры подсобных помещений, наличие проходных комнат, недостаточные свойства ограждений и т.д.);

Высота этажа «в свету» уменьшена до 2,5 м;

Площадь кухни уменьшена до 5 (6) м²;

Прихожие практически отсутствуют;

Санузел совмещенный;

Укороченные (до 1,5 м и менее ванные чаши);

В некоторых домах отсутствуют летние помещения;

Этажность была ограничена 5-ю этажами (для исключения лифтов и мусоропроводов);

В дальнейшем – незначительная корректировка проектов в сторону повышения комфортности жилища.

3) Адресная перепланировка, в т.ч. с укреплением квартир и надстройка этажей и мансард;

Необходим комплексный капитальный ремонт (ККР);

Повышение теплотехнических и звукоизоляционных свойств ограждений;

Возможно уселение отдельных конструкций;

Возможно расширение лестничных клеток, устройства лифта, мусоропровода;

И т.д.

1) Дома постройки до середины 1970-х гг. с улучшенной планировкой квартир (дома второго поколения)

2) Четкое зонирование на пространство общения и пространство покоя;

В больших квартирах появляются два санузла;

Появляются двухуровневые квартиры и квартиры со свободной планировкой.

3) То же и по поз. 11 (решение тактических задач перепланировки квартир и др.)

1) Дома построенные после 1975 г. С достаточным уровнем комфортности для муниципального жилья (дома третьего поколения)

2) То же (см. поз. 12)

3) В ближайшее время на требуется модернизации;

Возможна только термореновация наружных ограждений.

1) Жилье, построенное с нач. 1990-х гг. (современные дома)

2) Адресноть проектирования (на конкретную группу населения);

Появляются многокомнатны квартиры повышенной комфортности;

Коэффициент k₁=0,45…0,60

3) Модернизация не требуется

Износ – это потеря каких либо функциональных свойств

Виды износа (старение) сооружения:

• Моральный (износ объемно-планировочных элементов)

• Физический (износ конструктивных элементов)

Моральный износ – это такое состояние здания или помещения. Когда они перестают удовлетворять требованиям протекающего в них функционального процесса.

Моральный износ наступает. Как правило, раньше физического и протекает скачкообразно – по мере изменения требований к технологиям и жилью.

Формы морального износа:

1)износ первой формы (носит экономический характер)

Смысл состоит в снижении во времени потребительской стоимости здания по сравнению с первоначальной, т.е. в обесценивании здания во времени (изменяется в 5-х; носит экономических характер; большого практического значения для строителей не имеет)

2)Износ второй формы (носит архитектурно-строительный характер)

Характеризует функциональное странен здания в целов и его инженерных систем, выражающиеся в несоответствии современному уровню требовании по объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим параметрам. (измеряется в %, баллах, категориях; официальной методики его расчета [оценки] пока не существует)

Методы оценки

1)по площади помещений с дефектами а их относительной доли в % от общ. площади

МИ II_зд= S_д.п./S_п ×100

S_д.п – суммарная площадь помещений в здании (секции) с дефектами (планировки. Технического оснащения и др.)

S_п – полезная (общая) площадь здания (секции), включая общие коммуникационные помещения

2)по бальной системе-каждый из фактов ми считается одним баллом и столько раз,сколько повторяется на типовом этаже(20,15-19,10-14,5-9,<5)

По величине морально износа второй формы, зданию присваиваются категория морального износа, которая определят примерные мероприятия по объемно-планировочному переустройству здания (для устранения М.И.)

Категории морального износов:

Величина морального износа	Категория МИ здания	Примерные мероприятия по объемно-планировочному переустройству здания (секции)
≥70%	I	Полное переустройство (модернизация с реконструкцией)
50…70	II	Модернизация с элементами реконструкции
30…50	III	Модернизация квартир и секций
20…30	IV	Модернизация квартир
<20	-	При капитальном ремонте такой М. И. допускается без модернизации

Примеры дефектов жилых помещений

1)Межквартирная перегородка а так же междуэтажное перекрытие не имеют требуемой звукоизоляции

2)Пол комнаты (на первом этаже) находится на уровне поверхности двора (тротуара, отмостки), прилегающих к помещению, или ниже их

3)Комнаты не имеют непосредственного естественного освещения, освещается через окна, выходящие в соседнее помещение

4)Затенение окон противостоящим зданием

5)Через жилую комнату или в междуэтажном перекрытии над ней проходят канализационные трубы

6)Над жилым помещением находится санузел (туалет, ванная) или кухня

7)Ванная объединена с кухней

8)Санузел ( туалет, ванная)расположены у наружной стены (при отсутствии специальных мероприятий, предотвращающих промачивание нижней части стены и конструкцию водяного пара в толще стены)

9)Наличие в квартире проходной (смежной) комнаты (т.к. в этом случае нарушается зонирование квартиры)

10)Нарушение зонирования пространства квартиры

11)отсутствие раздельного туалета

12)маломобильные группы

13)однокомнатные кв

14)пл гостин <15

15)пл спальни <8 или 10

16)пл кухни <8

17)пл прихожей <4

18)шир общей <2.8

19)шир спальни <2.2

20)шир кухни <1,9

21)шир прихожей <1,4

Физический износ – Это постепенная утрата зданием в в целом, а так же его отдельным элементами, конструкциями и инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий

Величина физического износа характеризует техническое состояние здания во времени

Она может быть вычислена и выражена в рублях или %

Физический износ нарастает плавно (в отличии от морального износа)

При этом развитие физического износа во времени происходит неравномерно

Факторы, влияющие на развитие физического износа

№	Наименование факторов	Показатель значимости фактора
1	Качество конструктивных решений при проектировании	1,8
2	Качество строительных работ при возведении здания	1,4
3	Уровень содержания здания и его технического обслуживания	3,1
4	Объем и характер капитальных ремонтов	14,0
5	Качество работ при капитальном строительстве	1,9
6	Этажность здания (многоэтажные здания изнашиваются быстрее малоэтажных)	1,4
7	Санитарно-гигиенические условия (инсоляция и освещение)	2,5 (2,2 + 0,3)
8	Неиспользование всех видов технического оборудования (в том числе и интервалы для ремонта)	48
9	Плотность заселения здания	1,1

Причины преждевременного физического износа (повреждений и аварий конструкций и зданий). Данные госархстройнадзора РФ, ~ 1998 г.

• Нарушение правил эксплуатации ~ 26%

• Низкая прочность конструкций ~ 18,5%

• Дефекты монтажных соединений ~ 14,8%

• Низкая прочность оснований ~ 7,4%

• Неверно распределенная нагрузка ~ 7,4%

• Нарушения правил производства работ ~ 7,4%

• Ошибка в проектных решениях ~ 3,7%

• Внешние воздействие, превысившие расчетное величины ~ 3,7%

Все причины преждевременного физического износа можно свести в следующие группы:

• Ошибки при проектировании

• Ошибки в процессе строительства

• Ошибки в процессе изготовления конструкций и материалов

• Неправильная эксплуатация конструкций

• Внешние воздействия

Ошибки при проектировании:

• Расчетная схема не соответствует действительной работе здания

• Неполные гидрогеологические изыскания оснований

• Недоучет нагрузок или их расчетных сочетаний

• Ошибки конструктивного расчета

• Ошибки в выборе материала конструкций (в назначении марок стали, классов бетона; применение некачественных или несистемных материалов)

• Неправильное размещение связей и диафрагм жесткости

• Неудачный выбор узлов соединений конструкций

• Отсутствие авторского надзора и технического контроля за выполнением строительных работ

• Малая глубина заложения фундамента

• Недоучет влияния новых фундаментов пристраиваемых зданий на существующие

Ошибки в процессе строительства:

• Неправильная разбивка осей на местности

• Отклонение конструкций от вертикали

• Небрежность выполнения СМР – особенно в зимний период (бетонных работ, соединений на сварке, болтах и др.)

• Неудачная замена материалов (марко сталей, классов бетонов, типов утеплителя и др.)

• Несовременная постановка связей

• Перегрузка конструкций

• Недостаточная антикоррозионная защита металлических (а иногда и бетонных) конструкций

• Отсутствие гидроизоляции (в том числе отмоски, горизонтальной в цоколе стен)

• И др.

Ошибки в процессе изготовления конструкций и материалов:

• Нарушение технологии изготовления

• Применение некачественных материалов для конструкций

• И др.

Неправильная эксплуатация конструкций:

• Отсутствие профилактических ремонтов

• Перегрузка конструкций оборудованием, от настилки новых конструктивных слоев и т.п.

• Устройство непредусмотренных проектом отверстий в несущих конструкциях и т.п.

• Замачивание фундаментов и грунтов основания

• Выемка грунтов вблизи существующих фундаментов

• Промерзание стен. Фундаментов и грунтов основания

• И др.

Внешние воздействия:

• Проектные силовые и несиловые нагрузки и воздействия

Случайные воздействия (землетрясения, ураганы, наводнения, оползни, теракты, боевые действия и др)