1.2 Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту — по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяются целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенные объекты.
Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки:
Первичный рынок
Вторичный рынок
Региональные рынки
Рис. 1. Структура рынка жилой недвижимости
1.3 Общая характеристика рынка капитала
В экономике рыночного типа в качестве капитала принято признавать все то, что приносит устойчивый доход, превышающий издержки. В данном случае капитал рассматривается как один из основных факторов производства. Фактор производства есть тот или иной экономический ресурс вовлеченный в производство. Следовательно, чтобы отыскать капитал, достаточно провести должную ревизию среди экономических ресурсов, вовлекаемых в производство. Однако известно, что в структуре экономических ресурсов есть и труд, и земля, но в буквальном смысле слова нет капитала. Поэтому обратимся к процессу исторического возникновения капитала. В соответствии с «линией Смита — Риккардо» капитал выступает как: а)средство производства, приводимое в движение с помощью рабочей силы; б)накопленный овеществленный труд, представленный в виде материальных ресурсов; в)экономические блага длительного пользования, пригодные для организации производства; г)запас, искусственно созданный человеком для производства других благ.
Надо признать, что в качестве капитала как фактора производства выступают материальные ресурсы, созданные трудом и используемые для производства экономических благ с целью получения прибыли. Такой капитал принято трактовать как физический капитал. На рынке экономических ресурсов физический капитал выступает в виде средств производства. Если предпринимательская фирма функционирует без перебоев, то в условиях простого воспроизводства за счет денежной выручки от реализации есть возможность без особых проблем оплачивать труд наемных рабочих и закупать новые партии технологического сырья. Такое предприятие функционирует в режиме самофинансирования и не испытывает специальной потребности в деньгах. Денежные средства, представленные в виде записей на счете в банке, не являются ни фактором производства, ни экономическим ресурсом в собственном смысле слова. Деньги есть всего лишь право на приобретение факторов производства.
И, тем не менее, такая форма капитала, как денежный капитал, все же существует. Ведь именно за счет денежного капитала обычно формируется уставный фонд предприятия, который расходуется для закупки необходимых экономических ресурсов.