51. Поднаем жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Порядок и условия сдачи жилого помещения в поднаем определены в ст. 76 ЖК РФ. Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер, и заключается на срок, определяемый сторонами договора. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Кроме указанной статьи договор поднайма регулируют ст. ст. 77—79 ЖК РФ, а также п. 1—3 ст. 685 ГК РФ.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Одновременно условиями заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир — нормы предоставления, а также отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма.

52. Правовой статус временных жильцов.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Согласно ст. 80 ЖК РФ нанимателю жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи принадлежит право вселить в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов с соблюдением условий, указанных в указанной статье, воспроизводящей большинство положений ст. 680 ГК РФ. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

1) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

2) предварительного уведомления наймодателя.

Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, занимают жилье безвозмездно. При этом временные жильцы не могут занимать жилую площадь дольше 6 месяцев подряд.

В соответствии с ч. 4 ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, — не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.

53. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Граждане в этом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Договор социального найма может быть изменен также и в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, в случае смерти нанимателя), а также при:

• выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);

• вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);

• получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия всех членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье.

Основаниями расторжения договора социального найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются: невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях: самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ); приватизации; обмена (ст. 74 ЖК РФ) и замены (ст. 81 ЖК РФ) жилого помещения.

54. Выселение граждан из жилых помещений. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 ЖК РФ. Выселение из жилых помещений допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке. Выселение производится: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма; с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма без предъявления требования о благоустроенности; без предоставления другого жилого помещения.

Основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений установлен ст. 103 ЖК РФ. Следует учитывать, что указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они: 1) не имеют другого жилья на праве собственности или на праве пользования по договору социального найма; 2) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Если дом является кооперативным, то к лицу, занимающему жилое помещение в таком доме, применяются правила ст. 133 ЖК РФ о выселении члена жилищного кооператива при невыплате полностью паевого взноса.

55. Правовой статус и государственная регистрация жилищного кооператива. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Ч. 1 ст. 112 ЖК РФ устанавливает следующие границы численности членов кооператива: не менее пяти, но не более количества жилых помещений в кооперативном доме. На этом же собрании решается вопрос в отношении регистрации кооператива, а также утверждается устав этого кооператива (ст. 113 ЖК РФ).

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения: о наименовании кооператива; о месте его нахождения, предмете и целях деятельности; о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов; об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива; о порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков; о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав и протокол собрания представляются в орган государственной регистрации юридического лица. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц». С момента государственной регистрации кооператива лица, проголосовавшие за его организацию, становятся членами кооператива.

56. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собраниемучредителей.

Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимается преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица. ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации — преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива либо конференцией.

Ликвидация жилищного кооператива проводится по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ст. ст. 61—64 ГК РФ.

57. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по правилам ст. 124 ЖК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что гражданам и юридическим лицам, которые являются членами кооперативов, жилые помещения предоставляются на основании решения общего собрания членов кооператива. Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса. Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива (или конференции). Факт членства лица, получившего жилое помещение в кооперативе, является основанием для владения, пользования и в определенных законодательством случаях распоряжения указанным жилым помещением.

Следует учитывать, что ЖК РФ не устанавливает порядок определения размера паевого взноса. В ЖСК размер паевого взноса определяется как произведение стоимости строительства одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения, в ЖК — как произведение стоимости приобретения одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения.