Принцип единства судьбы земли и недвижимости

П 5 ст 1 ЗК: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Реализация в современных условиях затруднена:

1. значит число объектов недвижимости находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, или даже просто не оформлены права на землю.

2. Значит долю в обороте составляют помещения, у собственников которых, в соотв с действующим законодательством, не предусмотрено обязательное оформление прав на землю.

3. Многие объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых или ограниченных в обороте.

4. Гражданское законодательства допускает совершение с объектами недвижимости сделок, не направленных на их отчуждение (аренда). Принцип единства судьбы земли и недвижимости при таких сделках не применяется. Аренда зданий и сооружений регулируется только ГК (652 ст). По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок, необходимые для обслуживания этой недвижимости. Эти права переходят автоматически, договор касается только аренды здания, правоустанавливающих документов на землю не требуется. Суд практика рассматривает таких арендаторов как «фактических землепользователей», т.е. имеющих правоустанавливающие документы. ВАС: «арендатор здания оплатит земельный налог, если собственник – государства», но это бред. Арендатор ничего не платит, только арендодатель, а если он не является налогоплательщиком – это его проблемы. Арендодатель-налогоплательщик тоже пытается уйти от своей обязанности, например, через арендную плату, но договор-то только на здание! Арендатор здания за землю платить не должен ничего!

Права на землю Общие положения

До ЗК самым распространенным видом прав на землю было фактическое землепользование, т.е. когда у собственника здания \ сооружения без правоустанавливающих документов возникало право пользования земельным участком. В законе этот термин не употреблялся.

С принятием ЗК указано, что права на землю, не предусмотренные ст 15, 20-24, должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством. Таким образом, ЗК указал, что пользоваться землей можно только на 6 титулах:

1. Собственность

2. Аренда

3. Постоянное бессрочное пользование

4. Пожизненное наследуемое владение

5. Сервитут

6. Безвозмездное срочное пользование

Фактическое землепользование и самовольное занятие

Как эти 6 прав соотносятся с фактическим землепользованием?! Все эти фактические пользователи стали незаконными пользователями, нужно все шустро ставить на учет. А что не успели оформить – можно ли привлечь их за самовольное занятие земельного участка?! Если есть объект недвижимости – ничего страшного. В 2005 вышло 2 постановления президиума ВАС 1.2.05 № 11301\04 и №9289\04. ВАС указал, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением законной обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Таким образом, самовольно занявшим будет только тот, в отношении кого в законе указано, что они обязаны оформить права на землю: собственники зданий \ сооружений и лица, имеющие их на праве хоз ведения или оперативного управления. Тем самым арендаторы зданий, собственники и арендаторы помещений самовольниками быть не могут.

По поводу постройки на таком участке ФАС СЗО считает, что:

А) если разрешение собственника было получено, но нет правоустанавливающих документов, то в действиях лица вина отсутствует, и оно не может быть привлечено к административной ответственности.

Б) самовольная постройка на самовольном участке – последствия в виде сноса за свой счет.

В) Если здание было возведено правомерно, а права на землю не оформлены, то такое лицо является самовольно занявшим, но строение по причине отсутствия прав на землю самовольной постройкой признано быть не может.