Перевод зу между категориями

До принятия ЗК вопросы перевода между категориями были не урегулированы. ЗК тоже вопрос особо не решил, только установил органы, кот правомочны принимать реш о переводе, но порядок должен быть урегулирован иным ФЗ.

И такой закон 21.12.04 был принят № 171 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». ЗК вообще не говорит о переводе ЗУ, только земель. Да и необходимость перевода ЗУ встречается редко, только при изменении границ НП.

ФЗ же называет оба объекта. Но порядок перевода урегулирован фактически только в отношении ЗУ. Когда речь идет о землях, то закон носит отсылочный характер к подзаконным актам. 3 главы: общие вопросы, перевод конкретных категорий земель (статья на каждую категорию) и порядок отнесения ЗУ к категориям.

Перевод начинается с ходатайства в орган власти, уполномоченный на распоряжение. Подается заинтересованным лицом (правообладатель или орган исп власти). В люб случае, лицо, подавшее ходатайство, должно доказать свою заинтересованность, ибо основанием для отказа в принятии является подача его ненадлежащим лицом.

Содержание ходатайства указано подробно только в отношении ЗУ.

2 случая отказа в принятии ходатайства: подано ненадлежащим лицом и приложены документы, не предусмотренные законом. Из смысла предполагается, что ч 4 ст 2 ФЗ содержит исчерпывающий перечень этих документов. Но в нек случаях приходится добавлять документы, например, если речь о переводе земель с\х назначения (подтверждение кадастровой стоимости), а где-то нет указанных в законе (согласие всех правообладателей).

Принят приказ Минсельхоза 2010 года Об описании и содержании ходатайств о переводе земель или ЗУ. Там подробно дается перечень документов к землях сельхоз назначения.

Если ЗУ, кот требуется перевести, не поставлен на кадастровый учет, то сначала его нужно ставить, потом переводить.

В ходатайстве указать категорию будущую и нынешнюю => если категория переводимого ЗУ не определена, то нужно сначала отнести его к категории, потом переводить.

Если права на ЗУ не зарегистрированы, то сначала регистрируются они.

Закон требует приложить не свидетельство о регистрации, а выписку из ЕГРП, ибо она отражает все последние изменения.

Прилагается согласие всех правообладателей. В идеале, сам заявитель и является единственным правообладателем. Существует 2 случая, когда ЗУ можно перевести без согласия правообладателя:

• Создание особо охраняемой природной территории без изъятия ЗУ (заказники, памятники природы)

• Изменение черты НП. Не требуется, видимо, потому, что включение ЗУ в черту НП не влечет за собой прекращение прав на землю, а повышенные платежи (земельный налог) компенсируются соотв органом.

По результатам рассмотрения составляется акт о переводе или акт об отказе. Обжалование только в суд порядке: сам орган власти не может отменить его или признать утратившим силу.

Акт о переводе не может быть принят на определенный срок => возврат обратно через новую процедуру.

Основания отказа в переводе (ФЗ О переводе земель № 171 глава 2 ):

1. установление ФЗ ограничения или запрета перевода

2. наличие отрицательного заключения экологической экспертизы, когда она нужна

3. установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения документами территориального планирования.

Порядок. Когда принято органом исп власти решение о переводе, копия акта о переводе направляется в Росреестр, кот вносит изменение в ЕГРП и уведомляет заинтересованных правообладатель. Перевод считается состоявшимся с момента внесения записи в ЕГРП. При этом переоформление правоустанавливающих документов не требуется. Доказательством изменения категории является выписка из ЕГРП и копия решения, правоустанавливающий документ не меняется.

Жаркова: при аренде стоит заключить доп соглашения, ибо связано с арендной платой.

Если ранее категория была определена с ошибкой, ее можно изменить в порядке исправления ошибки через заявление в кадастровый орган. При отказе – в суд. Например, если участок в собственности вдруг изменил категорию.

В случае перевода ЗУ для изъятия для публ нужд, обязанность по изменению целевого назначения возложена на орган власти, а не на то лицо, кот ходатайствует об изъятии ЗУ и предоставлении его. Перевод осуществляется после принятия решения об изъятии до его предоставления.

Для осуществления перевода участок всегда надо отнести к одной из категорий. Об этом глава 3 ФЗ.

1. Если есть правоустанавливающие документы на ЗУ и есть кадастровые сведения, но их сведения не совпадают, категория определяется по правоустанавливающим документам.

2. Если ЗУ находится в черте НП и категория не определена, то это земли НП.

3. есть правоустанавливающий документ, но категория не определена, то категория определяется в зависимости от целей, на кот предоставлялся данный ЗУ. Акт об отнесении ЗУ в этом случае принимает орган МС (что абсурдно).

4. нет правоустанавливающих документов и сведения в кадастре отсутствуют, то категория земель определяется по документально подтвержденному фактическому использованию.

Ст 4.1 ФЗ О введ в действие ГСК. Действует до 1.1.12. Включение земель в земли НП, исключение ЗУ из земель НП.

1. если Генплан не принят. Решение о включение в земли НП или исключение принимает орган исп власти субъекта (кроме СПб и Мск)

2. если генпланы приняты, то целевое назначение меняется путем изменения соотв схем территориального развития или принятия решения органа исп власти о включении или исключении участка из земель НП.

Сначала обращаться в орган МС, на территории кот расположен ЗУ. Орган подготавливает материалы по результатам общественных слушаний и направляет эти материалы в органы субъекта. На это дается 45 дней с момента подачи заявления. Орган исп власти субъекта в теч 5 дней получает согласование (когда они нужны: в отношении перевода из земель обороны или земель лесного фонда) с Минобороны или РФ \ субъектом.

Отсутствие общей границы между НП и границей переводимого ЗУ не является основанием для отказа во включении его в земли НП.

Земельный контроль осуществляется Росреестр через спец ведомство.