Про залазы

Ст 39 ЗК предусматривает сохранение прав на ЗУ лиц, не являющихся его собственниками, которым он был предоставлен под застройку, при разрушении зданий. В данной норме речь идет о лицах, которым ЗУ предоставлен на ПБП и ПНВ. Собственнику сие без разницы. При разрушении здания по люб причинам, собственник здания должен в течении 3 лет приступить к его восстановлению. «Приступит к восстановлению» = получить разрешение на строительную деятельность. Но с какого момента, если речь не о ЧП?!

Условие о сохранении за арендатором и субарендатором прав на ЗУ при разрушении здания определяется договором.

ВАС имеет мнение, что у собственника разрушенного здания права на оформление прав на ЗУ возникают только после восстановления здания. Аналогично и ФАС СЗО. ФАС Московского округа имеет мнение, что достаточно наличия записи в ЕГРП, а тех состояние здания значения не имеет.

Но если нет прав на землю – не начать строительные работы по восстановлению => практика Мск разумнее. До 1.1.15 для ИЖС исключение: оно не требует разрешения.

Нормирование

Ст 37

По общему правилу, предельные размеры ЗУ определяются в соответствии с нормами градостроительного или земельного законодательства. Сие означает, что там, где действует Град регламент (следовательно, и ПЗЗ), предельные размеры казаны в град регламенте для каждой территориальной зоны (для каждого вида разрешенного использования).

В случае отсутствия град регламента, нормы предоставления определяется по правилам ст 33 ЗК. 2 подхода:

Второй. П 3 ст 33 определяет размер ЗУ, кот может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости (ст 35, 36). При этом вид прав на землю значения не имеет: размер определяется в соответствии со СНиП. Размер в СПб определяется КЗР.

Первый. А п 1 ст 33 говорит о нормах предоставления пустых ЗУ под конкретные виды деятельности. Эти ограничения предоставления применяются только в отношении собственников, т.е приобретается участок в собственность.

• В отношении личного подсобного и ИЖС – ограничения устанавливается актами органов МС

• В отношении КФС, садоводства, дачного строительства – нормативные акты субъекта.

• Для целей с\х продукции – по правилам ФЗ Об обороте земель с\х назначения.

Прекращение прав на землю

Порядок прекращения зависит от того, на каких правах находится ЗУ.

Собственники

Самый спорный вариант – собственники. Ст 44:

• отчуждение ЗУ иным лицам (обычная сделка),

• отказ от права собственности,

• принудительное изъятие в порядке ГК

  • ненадлежащее использование

  • выкуп.

Изъятие при ненадлежащем использовании

ГК предусматривает основания прекращения, но не порядок. Среди этих оснований существует «прекращение прав при ненадлежащем использовании». Сие реализовано в ст 284, 285: неиспользование ЗУ в теч 3 лет в соотв целях и использование с наращениями законодательства.

Порядок же изъятия в ст 286. П 1 соотв статьи, органы власти, уполномоченные принимать реш об изъятии ЗУ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников, определяется земельным законодательством.

Оно в свою очередь имеет ст 54 – «условия и порядок прекращения прав на ЗУ лиц, не являющихся его собственниками». Тем самым если собственник использует участок ненадлежащим образом, то он может быть привлечен только к публ-прав ответственности, а изъять участок по правилам ГК невозможно, ибо нет порядка!

Исключение только земель СХ назначения в соотв законе об обороте земель сх назначения. П 2 ст 6 этого ФЗ исходит из того, что ЗУ может быть изъят только у лица, не являющегося его собственником. А п 3 ст 6 указывает, что ЗУ может быть принудительно изъят у собственника в случае ненадлежащего его использования. Не путать с тем, что доля в праве собственности на ЗУ может быть в суд порядке признана по заявлению субъекта такой, которой в течении 3 лет не распоряжались (термин «не использовалась» не применяется). В этом случае орган исп власти субъекта формирует долю в ЗУ через выдел и переводит на себя право собственности («невостребованные земельные доли»).

В соотв с актами начала 90-х, собственник земельной доли обязан распорядиться ею одним из 3 способов:

- выделить с целью формирования КФХ

- внести в уставной капитал

- продать \ подарить обществу, фактически использующему данный ЗУ