
- •Земельное право
- •Кадастровый учет Понятие
- •Образование земельных участков
- •Кадастровые сведения, носящие временный характер
- •Правовой режим земельного участка
- •Принцип единства судьбы земли и недвижимости
- •Права на землю Общие положения
- •Фактическое землепользование и самовольное занятие
- •Признание права собственности на самовольную постройку
- •Право собственности
- •Публичная собственность
- •Частная собственность
- •Право постоянного бессрочного пользования
- •Пожизненное наследуемое владение
- •Ограниченные вещные права на землю граждан
- •Безвозмездное срочное пользование
- •Полномочия по распоряжению арендными правами
- •Сервитут
- •Частный сервитут
- •Публичный сервитут
- •Основания возникновения прав на землю
- •Переход прав на землю при переходе права собственности на объект недвижимости (ст 35)
- •1. Право собственности.
- •2. Право аренды
- •3. Право пбп
- •Оформление прав на землю под объектами недвижимости (ст 36) бОбщие правила
- •Собственниками помещений
- •Под многоквартирным домом
- •Ипотека
- •Предоставление земельных участков под строительство
- •1. Без предварительного согласования
- •2. С предварительным согласованием места размещения объекта.
- •Решение о предоставлении
- •Договор аренды
- •3. Договор о развитии застроенной территории
- •4. Предоставление зу для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
- •Предоставление гражданам зу для целей, не связанных со строительством
- •Договор купли-продажи зу
- •Про залазы
- •Нормирование
- •Прекращение прав на землю
- •Собственники
- •Изъятие при ненадлежащем использовании
- •Отказ от права собственности
- •Изъятие зу для публ нужд (выкуп)
- •Реквизиция
- •Не собственники (пбп и пнв) Добровольно
- •1. Отказ от данного вида прав
- •Принудительное прекращение
- •Прекращение права аренды
- •Возмещение убытков землепользователям, причиненных правомерно
- •Перевод зу между категориями
- •Платность землепользования
- •Земли сх назначения Таки сабж (общие положения)
- •Крестьянское фермерское хозяйство
- •Правовой режим земельных долей
- •Аренда земельных долей
Договор купли-продажи зу
Договор аренды не рассматривается как основание возникновения прав, ибо это именно вещное право, а не обязательственное, по ЗК!
По ГК, существенными условиями договора КП ЗУ, как и люб недвижимости, 2: предмет и цена.
А) Предмет. Ст 554: данные, позволяющие однозначно определить предмет договора. Ст 37 ЗК сие развивает и говорит о том, что предметом договора КП может быть только ЗУ, прошедший кадастровый учет. И к будущему ЗУ не может быть применим основной договор, а вот будущий – возможно.
Проект Постановления ВАС.
Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит гос регистрации => заключен с момента подписания.
Предметом предварительного договора купли-продажи может быть ЗУ, не поставленный на кадастровый учет. Его регистрация еснно не требуется.
Это все не применяется к договору долевого участия.
Это постановление является основанием для пересмотра суд актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Вот это возмутительно.
Жаркова считает, что заключить договор купли-продажи будущего ЗУ нельзя. В этом случае возможен только предварительный договор купли-продажи. Ст 455: возможна продажа будущего товара, только если сие соответствует существу отношений. Даже в отношении недвижимости типа квартиры сие возможно (ибо существует тонна технической документации), а будущий ЗУ так не индивидуализировать.
Б) Цена. Обычная цена не применяется. Но определяется может как по рыночной стоимости, так и по кадастровой. Как правило, при заключении договора фигурирует рыночная стоимость, кот определяется в соотв с ФЗ Об оценочной деятельности. В нее не включается стоимость постановки участка на учет (кадастровые работы).
Кадастровая стоимость ЗУ применяется, как правило, для целей налогообложения. При заключении договора она имеет место только при ст 36 ЗК: выкуп ЗУ под объектом недвижимости лицом, обладающим исключительным правом.
Ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК указаны параметры, опираясь на кот субъекты РФ сами должны установить конкретную выкупную цену (для ст 36) исходя либо из ставки земельного налога, либо процент от кадастровой стоимости.
В СПб установлены новые выкупные цены Закон СПб от 15.02.10. 13,5% кадастровой стоимости заменили на 19%,когда речь идет о выкупе ЗУ под приватизированными объектами недвижимости. 9-кратную ставку земельного налога заменили на 13-кратную в отношении всех остальных собственников объектов недвижимости. Это цены для ЮЛ, для граждан дешевле.
Процедура заключения договора КП фигурирует только при предоставлении ЗУ из публ земель в частную собственность. Субъекты, как правило, принимают типовые формы. Основание возникновения: решение + договор КП. Договор считается заключенным с момента заключения, регистрации не требует! Регистрируется только переход прав.
Продавец ЗУ должен предоставить покупателю информацию обо всех обременениях и ограничениях ЗУ. В отличии от норм ГК, тут особая формулировка. Возможность требования уменьшения выкупной цены или расторжения договора КП наступает только в том случае, если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и пр, вид разрешенного использования, качества земли, инф о смежных землепользователях и получении разрешения на строительство (будущее изъятие?!). А просто отсутствие информации не упоминается.
3 условия, при которых договор не считается заключенным:
Условие о праве продавца выкупать ЗУ обратно. Аренда такая получается.
Ограничение дальнейшего распоряжения ЗУ покупателем
Ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.