Договор купли-продажи зу

Договор аренды не рассматривается как основание возникновения прав, ибо это именно вещное право, а не обязательственное, по ЗК!

По ГК, существенными условиями договора КП ЗУ, как и люб недвижимости, 2: предмет и цена.

А) Предмет. Ст 554: данные, позволяющие однозначно определить предмет договора. Ст 37 ЗК сие развивает и говорит о том, что предметом договора КП может быть только ЗУ, прошедший кадастровый учет. И к будущему ЗУ не может быть применим основной договор, а вот будущий – возможно.

Проект Постановления ВАС.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит гос регистрации => заключен с момента подписания.

Предметом предварительного договора купли-продажи может быть ЗУ, не поставленный на кадастровый учет. Его регистрация еснно не требуется.

Это все не применяется к договору долевого участия.

Это постановление является основанием для пересмотра суд актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Вот это возмутительно.

Жаркова считает, что заключить договор купли-продажи будущего ЗУ нельзя. В этом случае возможен только предварительный договор купли-продажи. Ст 455: возможна продажа будущего товара, только если сие соответствует существу отношений. Даже в отношении недвижимости типа квартиры сие возможно (ибо существует тонна технической документации), а будущий ЗУ так не индивидуализировать.

Б) Цена. Обычная цена не применяется. Но определяется может как по рыночной стоимости, так и по кадастровой. Как правило, при заключении договора фигурирует рыночная стоимость, кот определяется в соотв с ФЗ Об оценочной деятельности. В нее не включается стоимость постановки участка на учет (кадастровые работы).

Кадастровая стоимость ЗУ применяется, как правило, для целей налогообложения. При заключении договора она имеет место только при ст 36 ЗК: выкуп ЗУ под объектом недвижимости лицом, обладающим исключительным правом.

Ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК указаны параметры, опираясь на кот субъекты РФ сами должны установить конкретную выкупную цену (для ст 36) исходя либо из ставки земельного налога, либо процент от кадастровой стоимости.

В СПб установлены новые выкупные цены Закон СПб от 15.02.10. 13,5% кадастровой стоимости заменили на 19%,когда речь идет о выкупе ЗУ под приватизированными объектами недвижимости. 9-кратную ставку земельного налога заменили на 13-кратную в отношении всех остальных собственников объектов недвижимости. Это цены для ЮЛ, для граждан дешевле.

Процедура заключения договора КП фигурирует только при предоставлении ЗУ из публ земель в частную собственность. Субъекты, как правило, принимают типовые формы. Основание возникновения: решение + договор КП. Договор считается заключенным с момента заключения, регистрации не требует! Регистрируется только переход прав.

Продавец ЗУ должен предоставить покупателю информацию обо всех обременениях и ограничениях ЗУ. В отличии от норм ГК, тут особая формулировка. Возможность требования уменьшения выкупной цены или расторжения договора КП наступает только в том случае, если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и пр, вид разрешенного использования, качества земли, инф о смежных землепользователях и получении разрешения на строительство (будущее изъятие?!). А просто отсутствие информации не упоминается.

3 условия, при которых договор не считается заключенным:

1. Условие о праве продавца выкупать ЗУ обратно. Аренда такая получается.

2. Ограничение дальнейшего распоряжения ЗУ покупателем

3. Ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.