1. Заявление в орган МС, на территории которого расположен нужный ЗУ, даже если этими землями распоряжается Рос имущество, ибо акт выбора осуществляется муниципалами, только потом он должен быть подтвержден Росимуществом на 3 стадии.

2. Выбор. Процедура полностью обеспечивается органами МС, обычно через МУП. Выбор по закону осуществляется МС, при этом огромное количество органов исп власти должны дать согласие на возможность расположения на месте конкретного объекта, исключение – Роспотребнадзор. Все согласования должны стоять на акте выбора. Оформление акта выбора – это и есть проведение всех согласований в 17 органах. До 2008 если появлялись иные прецеденты, решение кому предоставить принималось на межведомственной комиссии, но антимонопольная служба настаивала, что необходимо проводить торги. Но суды имели мнение, что с процедурой «с предварительным согласованием» на процедуру «предоставление без предварительного согласования» перескакивать нельзя. После 2008 суды сошлись на том, что орган МС должен информировать не только о том, что происходит предоставление ЗУ, но и о том, что принимаются заявки, и если подано более 2 заявок, то надо проводить торги => формировать за счет бюджетных средств ЗУ. в СПб закон (Для СПб действует закон 2004 года 282-43) торги отклоняет.

3. Решение о предварительном согласовании места размещения объекты. Им утверждается акт выбора. Если хотя бы одной подписи нет на акте – решение и последующее предоставление и аренда (договор аренды) неправомерны. После того, как акт выбора утвержден решением о предварительном согласовании, у инвестора появляется преимущественное право о предоставлении данному инвестору ЗУ => никто иной в эту процедуру встрять не может, это возможно только до решения о предварительном согласовании. Решение может быть принято как в отношении пустого ЗУ, так и в отношении ЗУ, занятого 3 лицами. А действует решение в течении 3 лет (императивно, продлить невозможно) => инвестор за этот срок должен разобраться с 3 лицами, ибо формироваться ЗУ может только как пустой. Например, смотрим, есть ли основания для изъятия для публ нужд. Если таких оснований нет, то нужно вступать в договорные отношения: сдать, продать, обременять. Причем все это нужно в отношении целого участка, а не его части (Градплан на него не получишь), но можно поделить и выкупить. После выселения правообладателей, нужно ставить участок на учет и перевести его в нужную категорию. Только после этого может быть принято решение о предоставлении пустого сформированного участка. Приступить к разработке градостроительной документации может только имеющее право на участок лицо => до договора аренды этого делать нельзя. Но на практике к разработке ее приступают еще до подачи заявки.

4. Решение о предоставлении

5. Договор аренды

Далее ЗК кончился, пошел ГСК.

С 2004 года ВАС занимал позицию, согласно которой порядок предоставления ЗУ под строительство в ст 30 ЗК применяется и в тех случаях, когда ЗУ ранее был предоставлен тому же лицу для строительства иного объекта (получили участок для школы, а теперь хотим больницу => заново всю процедуру). Это критиковалась: нужно менять не ЗУ, а вид разрешенного использования, если ПЗЗ не приняты (иначе – менять ПЗЗ).

Аналогично до 2010 ВАС имел мнение в отношении тех ЗУ, кот предоставлены в аренду под эксплуатацию объекта недвижимости в порядке ст 36 ЗК. Если объект получен в собственность => можно строить все, что угодно в пределах ГСК. А если участок в аренде и есть разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, ФРС отказывалась регистрировать права на вновь созданный объект недвижимости, так как нарушен порядок ст 30. 16.02.10 Президиум ВАС № 14434\09: ст 30 ЗК регулирует порядок предоставления ЗУ для строительства из земель в публ собственности => он не предусматривает ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном данному лицу в порядке ст 36.

3. Договор о развитии застроенной территории

ФЗ 232 от 18 дек 2006.

Принятию решения о развитии застроенной территории предшествует 2 юр факта:

1. ГСК предусматривает принятие органом МС решения о развитии

2. ЖК предусматривает отсутствие со стороны собственников жилых помещений на такой территории надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья. Ко всем собственникам должны обратиться с предложением самостоятельно реконструировать объекты. Хотя уже есть инвестор. Если за 6 месяцев жильцы сами не захотят реконструировать объекты – идет процедура дальше.

Решение о развитии принимается исп органом МС.

В СПб в соотв с Пост Правительства 386 от 10.04.07 – Правительством СПб. По положениям ГСК это решение может быть принято только в отношении той территории, где действует градостроительный регламент (=> есть утвержденные ПЗЗ).

В отношении какой территории может быть принято решение:

• многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

• многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируется в соотв с адресными программами

• иные объекты, вид разрешенного использования и параметры которых не соотв град регламенту. Но если жилых домов вообще нет, такое решение быть принято не может.

В решении указывается только площадь территории и перечень адресов зданий, подлежащих сносу или реконструкции. Про ЗУ на учете и аукционы не сказано: только «территория».

После этого организуется открытый публ аукцион и с победителем аукциона заключается договор о развитии застроенной территории.

Этот инвестор:

• в отношении граждан по соц найму – обязуется создать либо приобрести и передать в публ собственность жилые помещения для предоставления этим гражданам. Предполагается, что жилье должно быть равнозначное. Но коммуналки-то надо расселять => по нормам вселения (18\33 метра). Переселять в рамках того же района, если на другой не согласны.

• В отношении собственников – заплатить выкупную цену за изымаемое помещение собственникам и выкупную цену за ЗУ в бюджет, на кот находится данный дом. Но для этого нужен ЗУ, поставленный на учет. Если участок на учет не поставлен, то администрация (муниципалов, у нас - КЗР) за счет бюджетных средств организует постановку ЗУ на кадастровый учет с тем, чтобы инвестор смог заплатить за него выкупную цену. Впоследствии, когда дом будет снесен, участок с учета снимается. Собственники помещений за землю не получают ничего, выкупная стоимость ЗУ поступает в бюджет!

Еще одно обязательство инвестора – осуществить строительство или реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры. Это условие законодательством относится к существенным. При этом необходимо оговорить объем участия и условия участия Администрации по созданию этой инфраструктуры. Вся созданная инфраструктура переходит в собственность администрации.

Инвестор после разработки проекта планировки и определения Администрацией ТУ подключения объекта к инженерным сетям (и плату за подключение) подает заявление о предоставлении ему ЗУ в пределах застроенной территории. Эти ЗУ он может получить в собственность бесплатно или в аренду, при этом размер арендной платы не должен превышать земельный налог.

После этого ДО постановки на учет принимается решение о предоставлении (второй такой же случай – аренда под ИЖС), и только после этого участок ставится на кадастровый учет.

Только после постановки он может заключить договор аренды или купли-продажи. В соотв с ч 7 ст 30 ЗК эти договоры является основанием для гос регистрации договора и перехода права собственности.

Тем самым, с одной стороны получить участок можно и в собственность бесплатно, но всегда требуется договор купли-продажи, кот не может быть безвозмездным: есть право, но нет механизма реализации.

Отсутствие надлежаще поданных документов на снос

Ст 32 ЖК изменена тем самым законом и дополнена частью 11, где указано, что после принятия решения о развитии застроенной территории, орган, принявший решение в отношении того, что дом является аварийным, должен предъявить к собственникам помещений в таком доме требование о сносе или реконструкции, и установить срок в 6 месяцев для подачи заявления на получение соотв разрешения. Если в течении 6 месяцев заява подана не будет, то ЗУ подлежит изъятию для публ нужд.