Предоставление земельных участков под строительство

ЗК запутан, в регионах своих актов почти нет.

Существует 2 основных порядка предоставления ЗУ под строительство:

1. без предварительного согласования места размещения объекта.

2. с предварительным согласованием места размещения объекта.

Они применимы к точечным объектам. Но земли НП уже заняты => НП разрастается не за счет точечной застройки, а через снос старого или освобождение новых территорий => еще 2 способа застройки:

3. договор о развитии застроенной территории (снос старого и возведение нового). Сложность – разобраться с жителями расселенных домов.

4. освоение новых территорий путем комплексного освоение в целях жилищного строительства. Самое затратное – разработка территории и создание инфраструктуры.

1. Без предварительного согласования

Без предварительного согласования – это означает, что ЗУ будет предоставлен (как правило) на торгах. Искл для дорог и пр. На торги выставляется либо ЗУ (предоставляется в собственность), либо право аренды. Если ЗУ предоставляется через торги, то он должен быть сформирован, т.е. он должен пройти кадастровый учет, определен вид разрешенного использования, определены технические условия подключения и плата за подключение. Все землеустроительные работы проводятся за счет бюджета, но в цену торгов не включаются.

Инвестор платит $ и получает профит. В декабре 2008 в Пост Правительства были внесены изменения и теперь если на торги выставляется право аренды, то победителем признается лицо, предложившее наибольшего размера арендную плату. Это прямо противоречит ЗК, ибо там имеется в виду (ст 38), что победителем является лицо, предложившее наибольший разовый платеж за заключение договора аренды (бонус), так что конкурс получается, а не аукцион. Пост Правительства июля 2009 об определении арендной платы: критерий расчета арендной платы – по результатам торгов. ЗК при этом не менялся. Практика не спорит с Пост.

П 2 ст 30: По общему правилу в собственность под строительство ЗУ может быть предоставлен только через торги. Например, в ЛО действует закон о предоставлении участков под ИЖС без торгов: сначала дают в аренду, потом в собственность. Ряд субъектов в своих законах прямо указывают обратное.

Если на торги выставлялось право аренды и торги признаны несостоявшимися по причине подачи 1 заявки, то тогда с единственным участником орган исп власти обязан заключить договор аренды на объявленных условиях.

В дек 2004 принимается ГСК, и закон о его введении в действие. Появляется ст 38.1 ЗК. п 27 этой статьи (аукцион под жилищное строительство) в случае, если аукцион признается несостоявшимся (так как подано менее2 заявок), единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или аренды, а орган исп власти обязан заключить договор с единственным участником по объявленной цене. Это прямо противоречит п 2 ст 30 ЗК. Жаркова: это спец норма по отношению к общей, законодателю намеренно лишает себя части доходов.

Основанием заключения договора в случае проведения торгов является подписание протокола обеими сторонами. Если одна из сторон, подписавших протокол, не пожелает заключить договор, то ее можно понудить к заключению договора в порядке 448 ГК. Но если организатор аукциона или победитель не желают подписывать протокол, то понуждение невозможно, а применяется обеспечительная сила задатка, и победитель аукциона при отказе его теряет, а организатор – выплачивает задаток в двойном размере.