Собственниками помещений

В законодательстве не определено соотношение нежилого помещения и нежилого здания. ФАС СЗО имел мнение, что права могут быть зарегистрированы на здание и сооружение в целом как первичные объекты недвижимости, либо на самостоятельные вторичные, входящие в состав здания – помещения. И того, и другого вместе быть не может. Пост ВАС № 64 о том же: собственники в силу закона становятся собственниками доли в праве на общее имущество, и все то, что не может быть выделено в качестве обособленного помещения.

В многоквартирном доме сразу зарегистрировать помещения нельзя. В ТРК можно: введя в эксплуатацию, зарегистрировать права собственности на помещение после регистрации права собственности на здание (ибо именно на него было получено разрешение) и перевода здания во вторичку.

А) собственники

Собственник помещения не обязан, а имеет право оформить права на землю => такой собственник не может рассматриваться в качестве лица, самовольно занявший земельный участок. Если все помещения в здании находятся на праве собственности, то все они могут либо оформить долевую собственность на землю, либо заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. И если хотя бы 1 из собственников не участвует в оформлении прав, то остальные собственники оформить долевую собственность не могут: только аренду с множественностью лиц. В договоре аренды с множественностью лиц может участвовать любое количество собственников помещений, даже 1 (с правом присоединения). И хотя арендой обременяется весь земельный участок, оплата производится пропорционально площади помещения.

Есть мнение, что 1 из собственников помещений (первый обратившийся) может оформить право собственности на весь земельный участок (к праву собственности присоединиться нельзя), но ВАС указал, что таким образом нарушается принцип единства судьбы земли и недвижимости.

ВАС: понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается, но АС идут по тому пути, что хотя понудить их заключить договор аренды нельзя, но если собственник не оформляет права на землю, то к нему будет предъявлен иск о взыскании неосновательного обогащения по базовым ставкам арендной платы.

А могут ли собственники помещений оформить долю в праве собственности на земельный участок, образовав таким образом общую собственность публ и частного субъекта?! С точки зрения ГК, существование общей собственности публ и частного субъекта допускается. Но в 2004 ВАС указал, что ст 36 ЗК не предусматривает возможности приобретения права собственности на земельный участок одним из собственников помещений независимо от других, ибо п 5 ст 36 допускают исключительно совместное обращение в исполнительный орган власти всех собственников помещений. Таким образом общая собственность на землю публ и частных субъектов в порядке ст 36 ЗК возникнуть не может. Но суды общей юрисдикции этой точки зрения не придерживаются => для ФЛ сие возможно.

Б)Если одни помещения находится на праве собственности, а другие – на хоз ведении (ГУМ, МУП), то возможна только аренда с множественностью лиц.

В) Если среди владельцев помещения есть казенное предприятие или учреждение, то все остальные оформляют аренду, а для казенных предприятий и учреждений устанавливается особое право ограниченного пользования земельным участком. Это требование сложно выполнить => владельцы казенных предприятий права на землю вообще не оформляют. Нормальные собственники ставят участок на учет и обременяют его правом аренды (нельзя обременить ареной часть земельного участка). Потом ГУ заключает договор с собственником участка – МО. Но при этом меняется предмет договора аренды, что возможно только с согласия арендаторов. Так что законодателю может имел в виду только свободу учреждений.

Г) Если все помещения находится на праве оперативного управления, то тому лицу, у которого помещения наибольшей площади, участок предоставляется на праве ПБП, а для остальных устанавливается право ограниченного пользования.