3. Право пбп

До июля 2007 в ФЗ О введении в действие ЗК в ст 3: при продаже здания, расположенного на земельном участке на праве ПБП, право ПБП подлежит переоформлению на право аренды, или земельный участок должен быть приобретен в собственность.

При таком подходе перехода права нет, у покупателя возникает в момент регистрации перехода права на здание фактическое землепользование, а затем тот должен выкупить участок или заключить договор аренды.

Но каким образом у продавца прекратиться право ПБП и что платят за период фактического землепользования?! Ст 45 ЗК такого основания прекращения права ПБП как переход прав на здание не содержит => для закона единственный возможный вариант: продавец отказывается от права ПБП. А пока он откажется… => суд практика постепенно перешла на позицию, в соотв с кот отказываться продавцу от ПБП не надо, оно прекращается в силу закона.

Что платить за землю?! До введения в действие главы 31 НК в соотв с ФЗ О Плате за землю, исходя из пост Президиума ВАС, фактические землепользователи платили за землю земельный налог => период фактического землепользования оплачивался по ставкам земельного налога. 388, кажется, ст НК установила, что плательщиками налога являются лица, у кот участок на праве собственности, ПБП, ПНВ => фактические землепользователи (не имеющие правоустанавливающих документов) платить земельный налог не могут. Но принцип платности землепользования никто не отменял => суды с 2006 года, опасаясь на НК, делают вывод, что фактические землепользователи должны вносить за землю платеж в размере базовой ставки арендной платы без договора. Но это не соответствует ГК! Таки чем жертвуем?! В 2008 большинство судов опиралось на старую позицию ВАС => платить надо налог! В 2009 Пост ВАС № 54 указало, что объект налогообложения появляется только тогда, когда земельный участок будет сформирован => платить фактические землепользователи не могут ничего => чтобы что-то взыскать, нужно подавать иск в суд на взыскание неосновательного обогащения. И тут ВАС вспомнил свою позицию 2005 года № 11: если продавцу здания земля принадлежит на ПБП, а покупатель не относится к субъектам ПБП, то после перехода к покупателю права ПБП он может оформить право на участок в аренду или собственность. Наряду с фактическим землепользованием может существовать и второй вариант: к покупателю здания право ПБП на землю переходит в силу закона, и оно будет существовать, пока не будет переоформлено. Это московская позиция аналогична замене стороны в договоре аренды. Пост ВАС от 23 марта 2010 этот вывод формулирует.

Оформление прав на землю под объектами недвижимости (ст 36) бОбщие правила

П 1 нам какбе говорит, что собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным (не просто преимущественным) правом на оформление прав на землю в виде договора аренды или права собственности.

А) Объекты

Здания, строения, сооружения – исчерпывающий перечень?! Распространяется ли статья на собственников объектов незавершенного строительства, ведь это тоже недвижимость, объект кадастрового учета и объект капитального строительства.

Когда собственник объекта недвижимости будет реализовывать свое право через договор купли-продажи, до 1.1.12 землю выкупать они будут по льготной цене по правилам ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК => собственник объекта незавершенного строительства тоже в этом заинтересован. Сегодня вопрос решен в пост ВАС от 23.12.08 № 8985\08: собственники тех объектов незавершенного строительства, кот были приватизированы как ОНС со ссылкой на ст 28 ФЗ О приватизации подпадают под п 1 ст 36 ЗК и участки могут быть выкуплены по льготной цене.

Но также значительно число вновь созданных объектов незавершенного строительства. По мнению ВАС, такие объекты недвижимости имеют временный статус, ибо цель, с которой был предоставлен земельный участок (для строительства), не достигнута. Объекты не введены в эксплуатацию => не могут рассматриваться как здания или сооружения => не подпадают под п 1 ст 36 ЗК => выкупить участок под ними невозможно вообще: сначала постройте, а потом будете выкупать. Причем пока строишь, тебе договор аренды могут не продлить!

Другие объекты неясной правовой природы. Судами были разосланы запросы в соотв гос структуры о правовом статусе таких объектов как асфальтовое покрытие, подземные коммуникации, заборы, навесы и т.п. Однозначного ответа не было, но есть мнение, что такие объекты могут быть отнесены к сооружениям. А вот вопрос об отнесении их к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных характеристик или экспертного исследования, кот назначается судом. Например, может ли быть асфальтовая площадка зарегистрирована как объект недвижимости?! Чтобы оно было признано объектом, порождающим исключительное право для оформления прав на землю, участок должен быть предоставлен именно под строительство данного покрытия (например, стоянка, но не ларек), в противном случае сие выступает как элемент благоустройства.

Временные и вспомогательные постройки. Объект недвижимости возникает только тогда, когда у нас зарегистрированы права на него. Пока нет регистрации – нет объекта => нет исключительных прав. По общему правилу объектом недвижимости может стать объект капитального строительства (ОКС), для чего нужны права на землю, пройти стадии получения разрешений, и после разрешения на ввод в эксплуатацию можно регистрировать право на объект недвижимости. Но, например, вышки мобильной связи: их даже после всех согласований признают временной постройкой. Пост Правительства СПб №1735 определяет временное строение как то, что технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит гос регистрации. Они не могут быть зарегистрированы как объекты права собственности => под п 1 ст 36 ЗК сие не подпадает => их владельцы не обладают исключительными правами на землю.

Вспомогательные сооружения могут выступать и в качестве временных построек, и в качестве объектов недвижимости. В соответствии с разъяснениями по применению ГСК в части осуществления надзора, критерием для отнесения сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому другое сооружение выполняет вспомогательную или др обслуживающую функцию. Если по своим характеристикам вспомогательная постройка приближена к ОКС (но строилась без всей цепочки согласования, не является собственно ОКС!), то на него может быть зарегистрировано право собственности! Если же та же самая постройка выступает как основная постройка (бассейн), то для стройки нужны все согласования, ибо оно признается ОКС.

«Разрешённое использование» применяется только к ОКС, на вспомогательные и временные не распространяется. Кроме того, они не могут быть признаны самовольными постройками.

Разрушенные сооружения. Ст 36 формально не предъявляет требований к техническому состоянию объекта недвижимости. Поэтому по факту объект может быть в состоянии заброса \ залаза \ зопала. Практика долгое время отдавала предпочтение формальному критерию: отказ органов исп власти под разрушенным объектом признавался незаконным. С 2008 мир изменился. ВАС от 14.07.09: если земельный участок уже находится на праве ПБП или ПНВ, то при разрушении здания в течении 3 лет с момента разрушения, оно должно быть восстановлено. Только после этого возникнет исключительное право на оформление прав на землю.

Если под разрушенным зданием права на землю не оформлены, то при разрушении здания теряются права на оформление прав на землю. Но откуда это – непонятно. Тем более, что восстановить здание в этом случае невозможно: для строительства требуется право на землю.

Б) Кто на каком праве может оформлять права:

1. ЮЛ на праве оперативного управления оформляют в ПБП. Раньше могли и в виде аренды, где ответственным по долгам арендатора по долгам государства. Но с 2007 – только ПБП, а если договор аренды уже был заключен, то такие арендаторы не вправе распоряжаться арендными правами.

2. на праве хоз ведения (ГУП, МУП) – только аренда. Распоряжаться арендными правами также не могут.

3. имущество в собственности – на праве аренды или в собственность. Кто выбирает вид прав?! В ФЗ О введ в действие ЗК указания по поводу собственного желания собственника есть в отношении лиц, которые переоформляют ПБП на собственность или аренду. Но что с фактическими землепользователями?! Суды ориентируются на Пост ВАС № 11, где указано, что если собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, а если орган исп власти в течении месяца не направляет ему проект договора купли-продажи земельного участка, или направляет проект договора аренды, то собственник недвижимости имеет право обратиться в АС с заявлением о признании действий \ бездействий органов исп власти незаконными в порядке 24 главы АПК. При признании действий незаконными, суд обяжет их подготовить проект договора купли-продажи и направить его в определенный срок собственнику объекта недвижимости. В случае нарушения суд решения орган исп власти может быть неоднократно оштрафован.

Выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Так как кадастровая стоимость участка может меняться, возникает вопрос, на какой момент мы будем определить выкупную цену?! На момент подачи заявления \ принятия решения о предоставлении \ момент заключения договора?! ВАС в 2009 поимел мнение, что на дату заключения договора.

В) случаи отказа

В соотв с п 4 ст 28 ЗК запрещается отказывать в предоставлении земельного участка в собственность за исключением 3 случаев:

1. если участок изъят из оборота.

До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п 4 ст 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность. ВАС указывает, что таким законом является п 1 ст 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.

2. если земельный участок зарезервирован. Органы исп власти и АС трактуют неправильно. А вот ВС занимает правильную позицию. ВАС указал, что решения о резервировании земельного участка должно быть принято до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка. Но нынче появляется т.н. «квазирезервирование». Порядок резервирования регламентируется пост Правительства от 22.07.08 № 561:

• должно быть принято реш исп органа,

• сведения включается в гос кадастр недвижимости

• происходит гос регистрация обременения земельного участка этим резервированием.

Только после этого участок считается зарезервированным. Но наблюдаются многочисленные случаи, когда органы исп власти утверждают проект красных линий и на этом основании без процедуры резервирования отказывают в выкупе земельного участка, и АС поддерживают органы исп власти, что прямо нарушает Положение о резервировании. ВС высказывает иную спорную позицию Опр от 16.09.08 № 4-в08-11: резервирование может является причиной отказа в предоставлении земельного участка в собственность только если заявление подано о предоставлении пустого земельного участка под строительство, нормы ЗК не рассматривают резервирование как причину отказа в предоставлении участка в собственность под объектом недвижимости в порядке 36 ст. Ст 28 ЗК содержит общие положения в отношении всех оснований возникновения прав на землю (и под застроенными, и под пустыми). Жаркова: позиция ВС социально правильная, ибо зачем резервировать земельный участок с объектом недвижимости?! Но сие не сочетается с п 8 ст 28 ФЗ О приватизации: отчуждению не подлежат находящиеся в публичной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для публ нужд. И уж тут-то ст 28 ФЗ о приватизации является прямым продолжением ст 36 ЗК.

Если ЗУ предоставлен лицу, то резервируется максимум на 7 лет, а если никому – то до 20 лет. Продление срока не предусмотрено (но возможна новая процедура). С момента принятия решения зарезервированный ЗУ в соотв со ст 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, т.е. приватизирован быть не может.

Все улучшения с момента принятия решения возмещению не подлежат. Но так как срок резервирования длительный, то может возникнуть ситуация необходимости внесения улучшений. И если они были внесены в связи с необходимостью таких улучшений, то в суд порядке пользователь может доказать, что действовал добросовестно в условиях крайней необходимости.

ВС: если ЗУ зарезервирован под объектом недвижимости, оснований для отказа в выкупе не существует, но он не может быть предоставлен под строительство.

3. если существует прямой запрет на приватизацию в ФЗ. П 8 ст 28 ЗФ О приватизации: этой самой приватизации не подлежат земли общего пользования (указаны в п 12 ст 85 ЗК): это земли, уже занятые улицами, дорогами и пр. С какого момента участок к таким относится?! Когда размещение объекта еще планируется или только уже существует?!ВС от 27.10.09 № 11-в09-19 указал, что нормы ЗК не содержат положений, ограничивающих право гражданина на получение в собственность земельного участка, на кот находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов общего пользования (в рассматриваемом деле речь идет об акте главы г. Казани об утверждении проекта красных линий планируемого размещения трассы).

Однако арбитражные суды придерживаются противоположной точки зрения, и считают, что достаточно акта планируемого размещения объектов общего пользования, и это будет является отказом в разрешении на приобретение земли в собственность.

Г) Размер земельного участка под объектом недвижимости. Вопрос важен, ибо все хотят приобрести землю на халяву по льготной стоимости. П 7 ст 36 ЗК указывает, что размер земельного участка в случае выкупа определяется с учетом фактического землепользования. Но суд практика трактует это положение расширительно, исходит из того, что при определении размера земельного участка должна учитываться совокупность факторов: фактический размер использования, границы смежных земельных участков, естественные границы земельных участков, градостроительные и строительные нормы \ => можно предоставить и участок по обрезу фундамента! Эти же самые положения применяются и при определении размера земельного участка под многоквартирным домом. Конкретный размер с СПб определяется КЗР его волей.

Если участок дается под строительство, то обычно дается большой, ибо нужны подъездные пути. После возведения объекта и оформления прав собственности на него, размер земельного участка в соответствии со строительными и градостроительными нормами не совпадает с размером земельного участка, предоставляемого под строительство данного объекта. Как правило, земельный участок под эксплуатацию меньше, чем под строительство.

В Пост № 11 ВАС говорит (странную вещь) *Жаркова этого не говорила, я этого не писал* : если договор аренды земельного участка под объектом недвижимости заключен до введения в действие ЗК, то это не лишает собственника объекта недвижимости права выкупа земельного участка в соотв с п 1 ст 36 ЗК, т.е. по льготной цене. А если договор аренды заключен после ЗК, то собственник уже реализовал принадлежащее ему исключительное право на оформление прав на землю и выкупить участок в порядке 36 не может, т.е. может, но только по рыночной стоимости.

В июле 2004 в ФЗ О введение в действие ЗК появилась норма о том, что собственник здания вправе приобрести в собственность находящийся у них на праве аренды земельный участок независимо от того, когда был заключен договор аренды. ВАС соглашается.