1. Право собственности.

До июня 2007 ГК продавец здания мог сам определить, какое право на землю переходит покупателю, а если не определил, то презюмировалось право собственности. С июня 2007 эти статьи приведены в соотв с ЗК: и 273 и 552 ГК говорят, что при продаже здания, расположенного на земельном участке на праве собственности, к покупателю здания переходит право собственности, если иное не предусмотрено законом.

Ранее самой распространённой сделкой была аренды этой части земельного участка, ибо никто со своей собственностью расставаться не желал.

ФРС традиционно для регистрации прав перехода требовала предоставления единого договора купли-продажи здания и участка, либо 2 договоров, кот должны были быть поданы одновременно. Пост ВАС № 11: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат одному лицу на праве собственности, признаются ничтожными. Определяющим здесь является «воля сторон». Например, предварительный договор по земле свидетельствует о наличии воли сторон.

2. Право аренды

ВАС Пост № 11: покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание, не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между собственником участка и покупателем участка.

Это положение неоднозначно трактуется. Модель ФАС СЗО и Московского округа.

А) СЗО имеет мнение, что у покупателя здания в момент регистрации перехода права собственности на здание возникает фактическое пользование земельным участком, за которое он должен вносить платеж в размере арендной платы, и которое он должен оформить через заключение нового договора аренды. Тем самым у покупателя возникает новое право, ничего не переходит => не гарантировано получение земельного участка прежнего размера => п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. Зато покупателю здания не переходят долги продавца по аренде за землю и к нему не применяется неустойка за просрочку внесения платежей за землю, ибо она носит договорный характер. Однако регистрировать новый договор аренды можно только при наличии заявления на прекращение договора аренды со стороны продавца здания, что не есть хорошо, ибо при его отсутствии – суд на расторжение договора.

Б) Московская модель преобладает. Она исходит из замены стороны в договоре аренды => положительный момент в том, что покупатель получит участок в гарантированном размере, п 3 ст 33 не применяется, земельный участок как предмет договора меняться не может. Но к покупателю переходят долги по арендной плате продавца здания и к нему применима неустойка за просрочку платежа. Арендодателю это, соответственно, выгодно. Для регистрации смены субъектного состава в договоре аренды достаточно заявления только со стороны покупателя здания, мнение продавца здания не учитывается.

В) Существует еще уральская модель: права аренды к покупателю здания переходит в силу закона. Размер остается тот же, просрочка не применяется, неустойка не взыскивается, смену субъектного состава можно не регистрировать. Но сие возможно только если аренда – вещное право, а ВАС все как-то больше к обязательству склоняется.