Переход прав на землю при переходе права собственности на объект недвижимости (ст 35)

552 ст ГК и 35 ст ЗК.

Самого механизма в этих нормах нет => вопросы решаются на уровне практики, а практика постоянно меняется.

Формулировки п 1 ст 35 и 552 не совпадают: в ГК и ФЗ О гос регистрации + ФЗ О кадастре речь только о зданиях и сооружениях, а в ЗК и Град К указано еще некоторое строение, но на него не существует кадастрового паспорта, а значит и земля с ним не связана.

Ст 35 ЗК устанавливает 3 правила:

А) если продается земельный участок, то его можно продать только вместе со зданием

Б) п 4: при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости необходимо отчуждение доли в праве собственности на землю пропорционально

В) допускается отчуждение части здания, которое не может быть выделено в натуре, без прав на земельный участок. Это что?! ЗК принимался в 2001, когда ВАС говорил о помещении как части здания, причем могло одновременно существовать и здание, и помещение. Тут законодатель, возможно, и имел в виду помещение?! Аналогичное положение в ст 28 Закона О Приватизации. Данную норму, по мнению Жарковой, следует трактовать в свете письма ВАС от 5.11.09 № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект => под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости => если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю.

А) объём прав. Ст 35 ЗК указывает, что к приобретателю здания переходит часть земельного участка продавца здания и права на земельный участок в том же объеме, которые были у продавца. Это значит, что покупателю здания не гарантировано получение земельного участка того размера, который был у продавца, он может быть уменьшен в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Термин «объем» применим не к размеру участка, а только к объему прав (собственность на собственность, аренда на аренду). Часть земельного участка оборотоспособной не становится!

Тем самым сначала нужно определить размер участка, а потом объём прав приобретателя.

Б) размер участка. В соотв со ст 35 ЗК размер земельного участка определяется по правилам п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. До июня 2007 формировка 273 ГК позволяла сторонам самим договориться о размере земельного участка, кот перейдет к покупателю. ВАС: нужно руководствоваться нормами ЗК, а потом 273 поменяли.

Сегодня при определении размера земельного участка можно точно руководствоваться СНиП, императивно при землях публ собственности. При этом за счет приобретателя старый земельный участок снимается с кадастрового учета и новый ставится.

Если сделка между частными лицами, то СНиП не применим, собственник может делать все, что хочет, но если участок делиться, но новые участки должны соответствовать СНиП.

Какое право переходит к покупателю здания: