Основания возникновения прав на землю

Что лежит в основании возникновения прав?! Уж всяко гос регистрация не включается в основания возникновения прав на землю при сложном юр составе: она несет только подтверждающее значение.

На ЗК в решении таких вопросов ссылаться нельзя, но п 1 ст 25 ЗК: Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". П 1 ст 2 ФЗ О гос регистрации, эта самая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права => арбитражные суды занимают единую позицию по правоподтверждающему, а не правоустанавливающему характеру гос регистрации.

В связи с этим возникает вопрос, как может быть оспорено зарегистрированное право. Традиционно было принято следующие способы защиты:

1. иск о признании недействительной свидетельства о регистрации права

2. иск о признании недействительной записи о регистрации права

3. иск о признании недействительной гос регистрации

4. иск о признании недействительным зарегистрированного права.

С 2006 года Президиум ВАС стал настаивать, что единственно правильной формулировкой в соотв с 1 ст 2 ФЗ О гос регистрации является иск о признании недействительным зарегистрированного права. В 2009 году Президиум ВАС разъяснил, что ст 12 ГК и иные законы не предусматривают подобный способ защиты (признание недействительным права). Альтернативой ненадлежащему способу защиты является иск о признании права недействительным зарегистрированного права, поданный совместно с виндикационным иском, что позволяет избежать действия срока исковой давности. К Росреестру иск не предъявлялся, оно участвует в качестве 3 лица, а ответчик – владелец земли.

С октября 2009 внесены изменения в ст 59 АПК. Частное лицо может подавать иск в защиту интересов других лиц.

Основания возникновения права указаны в ст 8 ГК. Для земельного участка важны:

• Договор и другая сделка. Большинство земель в публ собственности => одного договора мало, он и только между частными лицами.

• Акт органа гос власти или органа МС. Только акт существует только при ПБП или БСП.

• Суд реш

• Приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

В большинстве случаев выступает основанием возникновения прав сложный фактический состав, т.е. принятие решения о предоставлении земельного участка и заключение договора купли-продажи (аренды).

Правомочный применять решение орган. Ст 29 ЗК говорит, что полномочиями по принятию решение на предоставление обладают органы, управомоченные распоряжаться участками: террит подразделение Роисмущества (фед земли), соотв органы субъектов (КУГИ), КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом) для муниципальной земли и неразграниченной.

Ст 213, 214 ГК: могут быть определены отд виды имущества, кот не может принадлежать гражданам и ЮЛ. Ст 27 ЗК реализует эти положения, определяя земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте.

К изъятым относятся земли, кот не могут находится в частной собственности или быть объектом иных сделок.

• государственными природными заповедниками и национальными парками

• зданиями, строениями и сооружениями ВС

• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• ЗАТО;

• захоронениями;

• ФСБ, ФСИН, госграница и пр.

Ограниченно оборотоспособные – не могут быть в частной собственности, кр случаев, предусмотренных ФЗ. Вообще объектом сделок могут быть. Ограничения в обороте нельзя путать с ограничениями в использовании: ограничение в обороте – ограничение сделок, а ограничение в использовании не означает ограничения в обороте (водоохранная зона, например).

• в пределах особо охраняемых природных территорий

• лесного фонда;

• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• обороны и безопасности

• нужд связи;

• космической инфраструктуры;

• для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

• загрязненные опасными отходами,

• в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

• Ограничение обороноспособности земель с\х назначения регулируются соотв с\х законодательством.

Возникновение прав на земельные участки можно разделить на 2 группы:

1. предоставление незастроенных (пустых) земельных участков. Они могут предоставляться для целей строительства и не связанных со строительством.

2. предоставление застроенных земельных участков.

А) переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости

Б) приобретение прав на земельные участки под зданиями и сооружениями.

До окт 2008 для принятия решения о предоставлении земельного участка органом исп власти постановки земельного участка на кадастровый учет не требовалось, достаточно было проекта границ земельного участка, кот исполнялся органами градостроительства и архитектуры (КГА в СПб). После этого с проектом границ шли в КУГИ или иной орган, правомочный распоряжаться земельными участками. Орган принимал решение, после чего участок ставился на учет и заключался договор аренды или купли-продажи.

С октября 2008 ситуация изменилась. Решение о предоставлении земельного участка может быть принято только при наличии кадастрового паспорта земельного участка, т.е. поставленного на учет:

1. Для этого надо сначала обратиться в орган МС (КЗР в СПб) и заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

2. После того, как схема будет выполнена, надо поставить участок на учет (КЗР или Роснедвижимость), получить кадастровый паспорт

3. к заявлению о предоставлении земельного участка приложить кадастровый паспорт. Потом решение о предоставлении, потом договор. При этом наличие кадастрового паспорта не гарантирует заключение договора.