- •Земельное право
- •Кадастровый учет Понятие
- •Образование земельных участков
- •Кадастровые сведения, носящие временный характер
- •Правовой режим земельного участка
- •Принцип единства судьбы земли и недвижимости
- •Права на землю Общие положения
- •Фактическое землепользование и самовольное занятие
- •Признание права собственности на самовольную постройку
- •Право собственности
- •Публичная собственность
- •Частная собственность
- •Право постоянного бессрочного пользования
- •Пожизненное наследуемое владение
- •Ограниченные вещные права на землю граждан
- •Безвозмездное срочное пользование
- •Полномочия по распоряжению арендными правами
- •Сервитут
- •Частный сервитут
- •Публичный сервитут
- •Основания возникновения прав на землю
- •Переход прав на землю при переходе права собственности на объект недвижимости (ст 35)
- •1. Право собственности.
- •2. Право аренды
- •3. Право пбп
- •Оформление прав на землю под объектами недвижимости (ст 36) бОбщие правила
- •Собственниками помещений
- •Под многоквартирным домом
- •Ипотека
- •Предоставление земельных участков под строительство
- •1. Без предварительного согласования
- •2. С предварительным согласованием места размещения объекта.
- •Решение о предоставлении
- •Договор аренды
- •3. Договор о развитии застроенной территории
- •4. Предоставление зу для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
- •Предоставление гражданам зу для целей, не связанных со строительством
- •Договор купли-продажи зу
- •Про залазы
- •Нормирование
- •Прекращение прав на землю
- •Собственники
- •Изъятие при ненадлежащем использовании
- •Отказ от права собственности
- •Изъятие зу для публ нужд (выкуп)
- •Реквизиция
- •Не собственники (пбп и пнв) Добровольно
- •1. Отказ от данного вида прав
- •Принудительное прекращение
- •Прекращение права аренды
- •Возмещение убытков землепользователям, причиненных правомерно
- •Перевод зу между категориями
- •Платность землепользования
- •Земли сх назначения Таки сабж (общие положения)
- •Крестьянское фермерское хозяйство
- •Правовой режим земельных долей
- •Аренда земельных долей
Полномочия по распоряжению арендными правами
Ст 615 ГК: перенаем (т.е. передача прав и обязанностей), поднаем (субаренда), внесение арендных прав в уставной капитал, залог арендных прав – возможны только с согласия собственника земельного участка (согласительный порядок).
А) По ЗК если арендодатель – частное лицо – все аналогично. Но если арендодатель – государство (орган исп власти), то п 5 и 9 жгут напалмом: арендатор земельного участка вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в т.ч. отдать в залог, внести в уставной капитал) при условии уведомления собственника-публ субъекта. Если договор аренды заключен на срок до 5 лет, то может быть предусмотрен согласительный порядок.
ВАС Пост № 11:ст 607 и 615 ГК допускают возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков через ФЗ, то ЗК вправе в ст 22 их установить. Указанное уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с 3 лицом в форме, которая позволяет арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (хоть по СМС!). Если уведомление в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе требовать возмещения убытков, но откуда они возьмутся?! Так что свобода распоряжения арендными правами.
Если стороны заключили на срок более 5 лет, но до введения ЗК и содержит условие о согласительном порядке, то стороны должны руководствоваться данным условием договора. Оно трактуется как существенное, его нарушение => расторжение договора.
Б) Особенности ипотеки (залога). В соотв со ст 62 п 1.1 Закона об ипотеке, если участок передан в аренду, то арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка \ => противоречие со ст 22 ЗК, который предусматривает и уведомительный порядок. ВАС: специальным законом будет ФЗ Об ипотеке. Ст 62 ФЗ Об ипотеке дополнена новым пунктом, где указано, что при аренде земельного участка в публ собственности на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления.
В) Договор аренды на инвестиционных условиях. В соотв с СПб законодательством договоры аренды на инвестиционных условиях рассматриваются как смешанный вид договора => положения о договоре аренды земельного участка применять не обязательно => в инвестиционном законодательстве прямо указано, что распоряжение арендными правами по инвестиционным договорам допускается только с согласия собственника, ибо иначе концов не найдешь.
Пост Правительства от 16.07.09 № 582 о размере арендной платы участка в гос собственности предусматривает даже торги для ее определения. Но принцип «победит предложивший большую плату» противоречит самому понятию методики определения ее размера.
Сервитут
2 вида:
1. частный. Регулируется нормами ГК
2. публичный. Регулируется норами ЗК.
Частный сервитут регулируется нормами ГК => обременен сервитутом может только участок в собственности, в т.ч. в публичной собственности. И государство в рамках ГК может договориться с частным субъектом (собственником) или наоборот, частный субъект с ничейной (гос) землей об обременении его частного участка, но цели должны быть соблюдены: сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута => для эксплуатации участка под объектом недвижимости сервитут не подходит => для ЮЛ остаются только аренда и собственность.