9.Экономика недвижимости.

Сущность и общая классификация объектов недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушной и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.). Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Следует также различать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений. С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. В западной практике существует два основных подхода к ее классификации: с точки зрения получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций. Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т.е. удовлетворяющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т.е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от ее использования. По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели и мотели, а также недвижимость смешанного использования. Жилая недвижимость представленная различного рода особняками, малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связанна с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда. Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную торговлю (торговый центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли. Промышленная недвижимость представляет собой промышленные сооружения, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. В отличие от жилой недвижимости отели и мотели предназначены для временного, а не постоянного проживания. Рекреационная недвижимость связанна со сферой отдыха. Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения. Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости.

Понятие и признаки недвижимости. Недвижимость – земельные участки и все, что непосредственно связанно с землей, т.е. объекты перемещение, которых без нанесения ущерба их назначению невозможно. На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантированно частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющих отличать их от движимых вещей, и видовые характеризующие особенности объектов по однородным группам. Существенные (родовые) признаки: а) степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению; б) связь с землей – прочная физическая и юридическая; в) форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостная; г) состояние потребительской формы в процессе использования – не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации; д) длительность кругооборота (долговечность) – многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании; е) способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений; ж) общественное значение – пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством. Видовые признаки: технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Рынок недвижимости: функции рынка. Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (риелторы, оценщики, дилеры и другие посредники), государственные органы. Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка: - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи, множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Стимулирующая функция, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Субъекты рынка. Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, ЮЛ и ФЛ России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица); покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевой использование; профессиональные участники – инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риелторы, оценщики, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, маклеры, уполномоченные лица. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции. Это брокеры-агенты, представляющие в сделке интересы покупателя или продавца недвижимости. Риелтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги.

Виды рынков. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям. По основному признаку – виду объектов недвижимости – выделяется не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков. Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рынок коммерческой недвижимости гораздо меньше рынка жилья. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества. Виды рынков недвижимости: по виду объекта – земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов; по географическому признаку – местный, городской, региональный, национальный, мировой; по функциональному назначению – производственных зданий, жилищный, непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.); по степени готовности к эксплуатации – существующих объектов (старый фонд), незавершенного строительства, нового строительства; по типу участников – индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций; по виду сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав; по отраслевой принадлежности – промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие; по форме собственности – государственных и муниципальных объектов, частных объектов; по способу совершения сделок – первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный.

Базы оценки: рыночная стоимость. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи объектов недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Стоимость замещения – это затраты на создание объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Точная копия означает, что объект воспроизводится с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые изменились у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ. Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже. Инвестиционная стоимость – цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Сравнительный подход: суть подхода. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода:1.  Объект не должен быть уникальным.2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах:  замещения; сбалансированности; спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: 1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Критерии подбора объектов-аналогов. 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Виды корректировок. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. Стоимостные поправки: а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Метод парных продаж. Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо:1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле, Ц_об = ПВД _о * ВРМ _а = ПВД _о * [∑(Ц _ia : ПВД_ia)] : m, где Ц_об - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД_о- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ_а- усредненный валовой рентный мультипликатор; Ц_ia- цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВД_ia- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; m- количество отобранных аналогов.