12. Операции с недвижимым имуществом.

Недвижимое имущество и связанные с ними права как объекта

гражданско-правового оборота. 1.Земельные участки. Часть земельной поверхности границы, которой признаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом на основе данных геодезических съемок и сведений о ее правовом режиме назначения и использования. Земельное законодательство различает земельные участки в зависимости от их назначения и использования: 1.Земли с/х назначения. - земли граждан ведущих фермерское хозяйство; - земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства; - земли колхозов, с/х кооперативов, и других с/х предприятий, учреждений, организаций. 2.Земли населенных пунктов. 3.Земли промышленности: - транспорт, связь, оборона, радио вещание, телевидение, космическое обеспечение; - земли природно-охренного, природно-заповедного, рекреационного и историко-культурного назначения. 2.Участки недр. Недра являются государственной собственностью. Владение, пользование и распоряжения ими осуществляется совместно РФ и ее субъектами. Сами участки недр не могут отчуждаться, а права пользования могут отчуждаться или переходить от одного лица другому в пределах федерального закона. Месторождения могут получать статус федерального значения, а часть из них могут включаться в федеральный фонд резервных месторождений.

3.Обособленные водные объекты. - Поверхностные водные объекты, внутренние морские воды, территориальное море РФ, подземные водные объекты. Поверхностные водные объекты – постоянное или временное сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа имеющие границы, объем и черты водного режима; - поверхностные водотоки и водохранилища на них, поверхностные водоемы, ледники, снежники. Оборот водных объектов осуществляется в соответствии с требованиями водного законодательства. Водные объекты могут переходить от одного лица другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством. Права пользования объектами могут переходить от одного лица другому только на основании распорядительной лицензии. Продажа в залог и сделки, влекущие отчуждение водных объектов осуществляется соответственно законодательству. 4.Жилые помещения. К жилым помещениям относят жилые дома, квартиры, предназначенные для самостоятельного использования в жилых целях. Жилые строения и помещения включаются в жилищный фонд. Технический учет жилищного фонда осуществляется БТИ. Функции БТИ: 1.Инвентаризация и паспортизация жилищного фонда. 2.Контроль технического состояния жилых помещений и строений.3. Оценка и переоценка жилых строений и помещений, в том числе для целей налогообложения. 4.Информация и консультация обслуживания, и иная деятельность, связанная с государственным учетом жилищного фонда. 5. Кондоминиум. Это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, а так же иные объекты недвижимости, у которых отдельные части предназначены для жилых и иных целей находящихся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований, домовладельцев. Выделяют: - частную или публичную собственность; - остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности. В данном случае под помещением понимают единицу комплекса недвижимого имущества, выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного проживания находящегося в собственности граждан или юридических лиц. Для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме создается ТСЖ – товарищество собственников жилья (не коммерческая организация, форма объединения домовладельцев). При совершении операции необходимо обращать внимание на то, что собственник жилого или нежилого помещения в кондоминиуме не вправе отчуждать свою долю, в праве собственника на общее имущество жилого дома, здесь не предусматривается государственная регистрация права общей долевой собственности в не государственной регистрации права на помещение. 6.Участки лесного фонда. 1. Лесные земли – это земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые лесной растительностью, но предназначены для восстановления; 2. Не лесные земли – земли для нужд лесного хозяйства и иные земли расположенные в границах лесного фонда. К участкам лесного фонда применяются положения гражданского и земельного законодательства. Оборот лесного фонда не допускается. Владение, пользование и распоряжения лесным фондом осуществляется с учетом экономического значения лесов их воспроизводство, длительности выращивания и иных природных свойств леса. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам в пользование на условиях и в порядке, предусмотренном в договоре: аренды, безвозмездного пользования, концессии. Право пользования участками лесного фонда за исключением публичного лесного сервитута возникает: 1.С момента регистрации договора; 2. С момента подписания протокола о результатах лесного аукциона; 3. С момента получения лесорубочного билета или ордера или лесного билета (право краткосрочного пользования). 7. Многолетние насаждения. В лесной фонд и в леса находящиеся в лесном фонде не включаются древесно-кустарниковая растительность расположенная: на землях с/х назначения, в землях населенных пунктов, землях иных категорий.

В отношении многолетних насаждений действует право собственности. Собственник несет затраты по охране, защите, воспроизводству и организации рационального использования принадлежащей ему растительности имеет право на получение дохода от его использования. 8. Предприятия (имущественный комплекс). В состав предприятия входят: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, право требования, долги, право на обозначение и другие исключительные права. Недвижимым предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется, для осуществления предпринимательской деятельностью. 9. Объекты незавершенного строительства. Товары. Право на такие сделки регистрируются только в случае необходимости совершения сделки. Обычно судебная практика. 10. Иные объекты прочно связанные с землей. - Промышленные объекты. Электростанции, шахты, карьеры, торфоразработки; - Буровые и эксплуатационные скважины; - Наземные трубопроводы; - ЛЭП высокого и низкого напряжения; - Объекты коммунального хозяйства; - Железная дорога; - Шоссейные дороги; - Придорожные сооружения (мосты, тоннели, переезды, переправы, виадуки); - Объекты гидротехнического и водного транспорта. Канавы, водоводы, водораспределительные устройств, платины, причалы, шлюзы, навигационные знаки; - Объекты водоснабжения. Колодцы, колонки, резервуары, отстойники.

Виды сделок с недвижимостью. 1.Купля-продажа недвижимости. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существующим условиям. Договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи, а выступает самостоятельным документом, подтверждающим исполнение обязательств по договору. Требования содержания договора: Стороны должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства. Физическое лицо: Ф.И.О., дата рождения, место проживания, реквизиты документов удостоверяющих личность. Юридическое лицо: полное наименование с указанием организационно правовой формы, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица, ИИН. Условия договора: 1. Предмет договора. Объект недвижимости должен описываться по следующим пунктам (вид назначения, адрес, литеры и номера строений, этажность, площадь). 2. Описание земельного участка (место положения, площадь, кадастровый номер, категории земель, разрешенное использование, обременение участка или ограничение его использования). 3. Цена договора (указание цены в рублевом эквиваленте от суммы установленной в иностранной валюте). Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости. При продаже в кредит должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей. 4. Перечень лиц проживающих в жилом помещении и сохранившие в соответствии с законодательством право пользования после приобретения жилого помещения покупателем (члены семьи собственника, в том числе и бывшие, наниматели, ссуда получатели, получатели ренты на условиях содержания с иждивением). Не сохраняют право граждане, проживающие менее 6 месяцев. Дополнительные условия: 1. Порядок уплаты имущества покупателем. 2. Порядок передачи имущества продавцом. 3. Обязательности сторон по регистрации перехода права собственности. При купле-продаже недвижимости нежилого назначения совершается одно регистрационное действие – регистрация перехода права покупателю. Для жилого помещения совершается два действия – регистрация сделки, регистрация перехода права покупателю. Количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора:

Купля-продажа жилого помещения (отсутствует запись права продавца ЕГРП) – регистрируют право продавца, регистрация сделки, регистрация перехода права покупателю. Покупка жилого помещения за счет кредита банка, если отсутствует запись о праве продавца - регистрируют право продавца, регистрация сделки, регистрация перехода права покупателю, регистрация залога.

Перечень документов для государственной регистрации определяется: 1.Общие положение гражданского законодательства по купле-продаже недвижимости. 2. Особенности продавца. 3. Способ заключения договора. 4. Наличие записи по ранее возникающим правам продавца.

2.Мена. Мена – представляет собой договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне товар в обмен на другой товар. На отношения сторон распространены правила по купле-продаже.

Правила о мене: 1. Предусматривается равноценность обмениваемых товаров. 2. Обмен не равноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены. 3. Установлен одновременно переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче. При нотариальном удостоверении договора мены для исчисления пошлины или тарифа устанавливается цена сделки в денежном выражении. Государственная регистрация мены жилого помещения производится в соответствии с использованием Минюста по регистрации купли-продажи. Существует инструкция о порядке государственной регистрации договоров мены по объектам находящихся в разных регистрационных округах от 01.07.02 № 183, регистрация действий: 1.Регистрация сделки. 2. Регистрация перехода права на одно жилое помещение. 3. Регистрация перехода права на другое жилое помещение. В случае мены объектов расположенных в различных регистрационных округах учреждения юстиций взаимодействуют следующим образом: 1. Регистрация проводится в одном из учреждений юстиций (по выбору сторон), а регистрация перехода прав по месту нахождения объекта. 2. Во второе учреждение юстиций направляется копия договора и сообщение на поступление заявления на регистрацию сделки. 3. Второе учреждение в течение 5 дней сообщает первому учреждению имеющуюся информацию об объекте, о его правах и ограничениях. 4. После принятия решения о регистрации первое учреждение в течение 5 дней направляет во второе учреждение информацию о проведенной регистрации сделки или об отказе в регистрации. 5. После регистрации первым учреждением сделки и перехода права. Второе учреждение осуществляет регистрацию перехода права на объект. Варианты обмена жилых помещений: 1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (67 статья ЖК), не является сделкой, так как в данном случае передаются только права и обязанности, вытекающие из договора найма. 2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (статья 20 об основах жилой политики). В данном случае в результате обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник этого права лишается. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, и его можно квалифицировать как мену имущества на имущественное право. Государственная регистрация сделки и права должна проводиться по месту отчуждения квартиры. Регистрационные действия: регистрация сделки, регистрация перехода права собственнику. 3. Обмен между собственниками (купля-продажа). Документы те же, что и для купли-продажи + передаточный акт + согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи + согласие органов управляющих государственным и муниципальным жилищным фондом. Статья 567 – 571 ГК.

3.Дарение. По договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Статьи 572-582 ГК.

Если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. Дарение - это двусторонняя сделка для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон. Договор заключается в письменной форме, если стоимость превышает 5 минимальных размеров оплаты труда. При дарении недвижимости заключается два регистрационных действия: регистрация договора, регистрация права собственности одаряемого. Документы аналогичны купле-продаже кроме передаточного акта. Отказ от сделки возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Отмена дарения даритель может отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан, а так же в отношениях некоммерческих организаций. После дарения одаряемый должен уплатить налог с подаренного имущества, размер и порядок уплаты устанавливается законом РФ от12.12.91г. № 2020-1.

4.Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту. Рента может быть бессрочной (постоянной рентой) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Просрочка ренты влечет за собой уплату процентов. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Постоянная рента: Получатели постоянной ренты являются граждане и некоммерческие организации. Право на получение этой ренты могут быть унаследованы, уступлены или получены в праве преемства. Постоянная рента выплачивается в денежной форме в конце каждого календарного квартала. Возможен выкуп постоянной ренты: 1. Плательщик ренты просрочил выплату более чем на один год. 2. Плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты. 3. Плательщик ренты признан недееспособным. Выкупная цена – это цена, определенная договором постоянной ренты или цена соответствующая годовой сумме подлежащей выплате ренты. Пожизненная рента: Пожизненную ренту могут получать только граждане, допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного из получателей ренты его доля делится между оставшимися участниками. Пожизненная рента выплачивается в денежной форме каждый месяц не менее минимального размера оплаты труда. Расторжение договора возможно в случае существенного нарушения договора. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты или расторжения договора и возмещение убытков. Если под выплату ренты квартира, дом отчуждены бесплатно, получатель ренты при нарушении договора вправе потребовать возврата имущества. Пожизненное содержание с иждивением: По договору пожизненное содержание с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему жилой дом, квартиру, земельный участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Применяются правила о пожизненной ренте. Должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Прекращение пожизненного содержания с иждивением: в случае смерти получателя ренты, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Основная особенность договора ренты является обременение ренты недвижимым имуществом и возникновение залога в силу закона: 1.Регистрация сделки. 2. Регистрация права собственности плательщика. 3. Регистрация обременения ренты. 4. Регистрация залога в пользу получателя ренты.

5.Аренда. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды подлежит государственной регистрации. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: 1.Аренда земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений на срок более 1 года. ГК 651, ЗК 26. 2. Аренда участков лесного фонда. ГК 609, ЛК 32. 3. Аренда предприятия как имущественного комплекса. ГК 658. 4. Договор субаренды (поднайма) срок более 1 года. ГК 615.

5.Соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договора перенайма. ГК 389,391,615. 6. Соглашение об изменении договора аренды. Договоры аренды заключенные до вступления в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (31.01.98г.) являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации. Заключенные до 31.01.98г. договоры аренды земельных участков подлежат регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. Объекты аренды: земельные участки, части земельных участков и другие обособленные объекты. Здания, сооружения, нежилые помещения, дачи, садовые дома, гаражи, другие строения потребительского назначения и предприятия как имущественный комплекс. Права и обязанности сторон: 1.Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. 2. Арендодатель отвечает за недостатки (кроме оговоренных в договоре недостатков) сданного в аренду имущества препятствующие пользованию им. 3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт. 4. Арендатор обязан своевременно вносить оплату. 5. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Он вправе сдавать арендованное имущество с согласия арендодателя.

Арендодателями могут быть: государственные и муниципальные предприятия, учреждения, лесхозы, образовательные учреждения, казенные предприятия.

В обязательном порядке должно исполняться требование предварительной регистрации вещного права на переданное в аренду имущество. Государственная регистрация аренды производится путем регистрации договора аренды и одновременно регистрируется обременение недвижимости. Правовые последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, вещное право арендодателя обременяется. После регистрации договора выдается свидетельство, которое является самостоятельным документом, а его выдача подлежит дополнительной оплате. Прекращение аренды погашается специальным штампом в ЕРГП, в соответствии с общим положением ГК основанием является: 1.Прекращение срока действия договора. 2. Соглашение сторон о расторжении договора. 3. Судебное решение. Перемена арендодателя может произойти в результате права преемства или отчуждения объекта аренды (реорганизация, смерть арендодателя и так далее). Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации должника.

При перемене прав обязательно должны быть представлены в учреждения юстиций следующие документы: 1.Подленник договора аренды. 2.Учредительный договор (устав предприятия). 3.Соглашение о передаче арендных прав.

6.Найм жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объект договора: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Договор заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, по истечению срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Размер платы за жилое помещение и срок ее выплаты устанавливается по соглашению сторон. По договору наниматель может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Обязанности наймодателя: 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, проводить капитальный ремонт. Обязанности нанимателя: 1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. 2. Наниматель не имеет права производить реконструкцию и переустройство жилого помещения без согласия наймодателя. 3. Наймодатель обязан своевременно вносить плату. 4. Наниматель может проводить текущий ремонт. Расторжение договора: 1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор. 2. Договор, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя: - не внесение нанимателем платы за 6 месяцев; - разрушение или порча жилого помещения. 3. Договор можно расторгнуть, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. 4. Если помещение используется не по назначению.

7.Приватизация. Приватизации характерны следующие признаки: 1. Переход имущества из государственной (муниципальной) собственности в частную собственность. 2. Отчуждение имущества собственника. 3. Особый порядок установления законодательства о приватизации. Объектами приватизации являются жилые помещения, находящиеся в государственном (муниципальном) жилом фонде, а так же объекта ТСМ. Участниками договора о приватизации могут быть только граждане РФ. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения. Приватизация осуществляется только на добровольной основе при наличии согласия всех проживающих в данной квартире. Отказ от приватизации не влечет за собой возможность в дальнейшем осуществить приватизацию объекта, она платная. Порядок государственной регистрации приватизации помещения: Регистрация данной операции осуществляется в исполнительном органе местного самоуправления. Право собственности возникает с момента договора передачи. В обязательном порядке осуществляется проверка факторов:

1.Принадлежность помещения государственному (муниципальному) жилому фонду. 2.Наличие договора социального найма. 3.Полномочия передающих жилье организаций. 4.Гражденство РФ. 5.Обращение за регистрацией одновременно всех участников договора приватизации граждан. Документы: - участвующие личности; - заявление на регистрацию от имени, передающего жилье органа; - заявление на регистрацию от всех участников сделки; - документы, подтверждающие право хозяйственного ведения и оперативного управления; - подлинник договора передачи жилого помещения; - план из БТИ; - выписка из домовой книги, справка паспортного стола; - договор социального найма; - копия лицевого счета; - документы подтверждающие, что вы не участвовали в приватизации (для лиц менявших место жительства после 4 июля 1991г.).

Доверительное управление недвижимостью. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Доверительный управляющий вправе совершать в отношении имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка Д.У. Доверительным управляющим может быть ИП или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Объект доверительного управления: 1.Объектами могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ц.б., права, удостоверенные бездокументарными ц.б., исключительные права и другое имущество. 2. Не могут быть объектами деньги, имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Условия договора, в нем должны быть указаны: Состав имущества передаваемого в доверительное управление. Наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя). Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором. Срок действия договора. Договор заключается в письменной форме не более чем на 5 лет. Прекращение договора: 1.Вследствии смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидация юридического лица – выгодоприобретателя, если непредусмотрено иное. 2. Отказ выгодоприобретателя от получения выгоды по договору, если непредусмотрено иное. 3.Смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, признание его недееспособным, ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признание ИП банкротом.

4.Признание банкротом гражданина, предпринимателя являющегося учредителем управления. При отказе одной стороны от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за 3 месяца до прекращения договора.