11. Оценка стоимости земли.

Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков. Принципы: 1.Принцип полезности. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребность пользователя в течение определенного времени. 2.Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции. 3.Принцип замещения. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. 4. Принцип ожидания. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины срока и вероятности получения арендной платы. Величина стоимости земельного участка зависит остающегося после оплаты фактического производства по осуществлению предпринимательской деятельности. 5. Принцип разделения прав. Разделение земельного участка изменяется при различных разделениях имущественных прав. 6. Принцип внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

7. Принцип наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Оценщик при проведении оценки обязан использовать все три подхода: сравнительный, доходный, затратный. Оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем, достоверность, доступность информации для целей использования конкретного метода. Подходы и методы, используемые при оценке земельных участков: Сравнительный: - метод сравнения продаж; - метод выделения; - метод распределения. Доходный: - метод капитализации; - метод остатка для земли; - метод предполагаемого использования. Затратный: - метод остатка для земли; - метод выделения.

Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Этапы метода: 1. Выявление факторов влияющих на стоимость земельного участка. 2. Выявление недавних продаж земельных участков (аналогов). 3. Выявление элементов сравнения объектов. 4. Установить по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка. 5. Определение корректировок цен аналога. 6. Обоснование и расчет стоимости оцениваемого земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналога. Факторы стоимости земельного участка: 1. Местоположение и окружение. 2. Целевое назначение и разрешенное использование. 3. Право иных лиц на земельный участок. 4. Физические характеристики (площадь, рельеф). 5. Инфраструктура (наличие инженерных сетей, условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры). 6. Величина арендной платы и земельного налога. Характеристики сделок с земельными участками: - Условия финансирования сделок (собственные, заемные средства); - Условия предоставления кредитов; - Условия платежа (наличные, вексель, бартер); - Обстоятельства совершения сделок ( на открытом рынке, публичная оферта, продажа в условиях банкротства). Изменение цен на земельный участок, за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Последовательность корректировок: 1.Дата продажи. 2.Оцениваемые права на земельный участок. 3.Условия финансирования. 4.Условия продажи. 5.Местоположение. 6. Физический характер участка. 7. Наличие и полнота инженерных инфраструктур. Корректировки могут быть (относительными %, коэффициенты; абсолютные в денежном выражении).

Метод выделения. Только для застроенных земельных участков. Этапы: 1. Определение элементов сравнения ЕОН с объектами аналогами. 2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий аналогов от ЕОН. 3. Определение по каждому элементу корректированных цен аналогов характеру и степени отличий каждого аналога от ЕОН. 4. Корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающих их отличий от ЕОН. 5. Расчет рыночной стоимости ЕОН включающего оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. 6. Расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. 7. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕОН включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка. Стоимость воспроизводства улучшений земельного участка – сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом спроса объекта оценки. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определиться с использованием укрупненных (м², м и показатели по комплексам и видам работ) или элементных (элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат по созданию улучшений) стоимостных показателей. Для определения восстановительной стоимости здания используются УПВС (Хабаровский край 1 климатический район, 5 территориальный пояс), карты сейсмического районирования. Восстановительная стоимость здания:

Ст–ть восп. = Ст–ть 1 м³ * К _клим * К _сейсм. * К _{несоотв.} * К _{перевода цен(69-84)} * К_(84-91) * К_{(91- дата оценки)} * К_(НДС) * К _{пр. прибыль} * S * (1 – К _{износа здания}).

При определении стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа: - физический (устранимый, неустранимый); - функциональный (устранимый, неустранимый); - физический.

Метод распределения. Для застроенных участков. Этапы: 1. Выбор элементов сравнения ЕОН включающего оцениваемый земельный участок с объектом аналогом. 2. Определение цен продажи (предложений) ЕОН – аналога. 3. Определение характера и степени отличий каждого ЕОН – аналога от рассматриваемого ЕОН. 4. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, которые соответствуют характеру и степени отличий аналогов от рассматриваемого ЕОН. 5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен аналогов, сглаживающих их отличия, от рассматриваемого ЕОН включающего оцениваемый земельный участок. 6.Обоснования и расчет рыночной стоимости ЕОН включающего оцениваемый земельный участок как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Условия применения метода: 1. Наличие информации о ценах сделок (предложений) ЕОН включающий земельный участок. 2. Наличие информации о наиболее вероятной стоимости земельного участка в рыночной стоимости ЕОН. 3. Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка: Умножение рыночной стоимости ЕОН включающего оцениваемый земельный участок на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.

Доходный подход. Метод капитализации дохода. Применяется для застроенных и незастроенных участков. Этапы: 1. Расчет арендной платы за земельный участок. 2. Определение величины коэффициента капитализации земельной арендной платы. 3. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной арендной платы на коэффициент капитализации. Условия применения метода: Возможность получения арендной платы от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка. Для земельных участков застроенных или предназначенные под застройку величина арендной платы может рассчитываться как доход от сдачи его в аренду. Основные способы определения коэффициента капитализации: 1. Деление величины арендной платы на аналогичный земельный участок, на цену их продажи. 2. Увеличение без рисковой ставки отдачи на капитал, на величину премии за риск связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. За безрисковую ставку отдачи на капитал применяют ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала: - ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности; - ставка доходности и погашению по государственным ценам банков. Арендная ставка на земли внутри поселений определяется на основе постановления администрации города. А = А_баз * S * К _{местоположения} * К _{назначения}

А – годовая арендная плата, А_баз – базовая арендная плата.

Метод остатка для земли. Для застроенных и незастроенных земельных участков. Этапы: 1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого участка. 2. Расчет общего чистого дохода от ЕОН на основе рыночных ставок, арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости.

3. Расчет ЧОД приходящегося на улучшения как произведение стоимости их воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов от улучшений. 4. Расчет ЧОД приходящегося на земельный участок (земельная рента) как разность общего чистого дохода от ЕОН и ЧОД приходящийся на улучшения. 5. Расчет стоимости земельного участка путем деления ЧОД приходящийся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли. Условия применения: Возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Стоимость = С _{улучшений} + С _{земельного участка}

С_ЕОН/ С_ЕОН = (С _{земельного участка}/ С_ЕОН) + (С _{улучшений}/ С_ЕОН)

Доля земельного участка Доля улучшений

в стоимости ЕОН в стоимости ЕОН

Доля земельного участка + Доля улучшений = 1

К _{капитализации} = ЧОД / Стоимость объекта недвижимости

R _{капитализации ЕОН} = R_{земельного участка} * Д _{земельного участка} + R _{улучшений} * Д _{улучшений}

Ставка капитализации (R) - % ставка, используемая для пересчета годового дохода получаемого от объекта недвижимости в его рыночную стоимость.

R = ЧОД _{объекта недвижимости} / Цена продажи объекта

ЧОД – действующий валовой доход (ДВД) от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещения. ДВД – потенциальный валовой доход (ПВД) с учетом потерь от недогрузки, приносящей доход недвижимости от не платежей арендаторов, а так же от дополнительных видов доходов. ПВД – доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получение всей арендной платы.

ПВД включает и другие получаемые за счет улучшений недвижимости доходы, не водимые в арендную плату. ОР – расходы необходимые для нормального функционирования объекта. При оценке земельных участков арендная ставка за пользование ЕОН рассчитывается на базе рыночных ставок арендной платы, то есть наиболее вероятных ставок, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке. Для пустующих и использованных собственником для своих нужд помещений так же применяются рыночные ставки арендной ставки.

Метод предполагаемого использования. Для застроенных и незастроенных земельных участков. Этапы: 1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельных участков в соответствии с вариантом его НЭИ (затраты на создание существующих прогнозируемых улучшений земельного участка). 2. Определение величины и временной структуры доходов от НЭИ земельного участка. 3. Определение величины и временной структуры ОР от НЭИ. 4. Определение величины ставки дисконтирования соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемом земельном участке. 5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Условия применения: Возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Дисконтирование – процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определению оценщиком ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозного периода. Рассчитывается как рыночная стоимость объекта недвижимости на конец прогнозного периода. Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен предусматривать учет доходов от продажи ЕОН в конце прогнозного периода.

Цена выкупа земельных участков, земельный налог. Нормативная цена земли. Является формой платы за землю. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР, а также для получения под залог земли банковского кредита. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно- долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Р. Ф. В соответствии с Постановлением Правительства Р. Ф. от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Р. Ф., и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка. Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывают основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли. В соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации средства, поступающие от продажи земли в собственность граждан, а также при продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, зачисляются в доход соответствующих бюджетов.

Цена выкупа. При продаже земельных участков, находящихся, в Государственной или муниципальной собственности владельцам расположенных на них зданий, строений и сооружений, цена выкупа земли устанавливается субъектами РФ, исходя из ставок земельного налога с повышающимися коэффициентами в диапазоне от 3-30.Законом, предписано приватизированным предприятиям переоформить право бессрочного пользования землей на право аренды или приобрести их в собственность по собственному желанию до 1.01.06. Но цена выкупа земельных участков для большинства российских предприятий оказалась «неподъемной». Это, прежде всего, вызвано значительными размерами S в связи с необоснованным отведением промышленным предприятиям значительных территорий в советское время. Субъектами РФ устанавливается цена земли в зависимости от численности жителей поселения от:- свыше 3х млн.чел-5-30 кратного размера ставки земельного налога. -от 500тыс. до 3 млн.чел-5-17кратного размера. -до 500тыс.чел,а так же за пределами поселений-3-10.При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид используемых на земельном участке зданий и сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством в размере от 0,7-1,3. Цена выкупа =ст-ка зем. налога*S*коэф-т кратности(17).

Земельный налог. Земельный налог традиционно относится к поимущественным налогам и взимается по факту владения или пользования. Как и все поимущественные налоги, он не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Однако в отличие от других поимущественных налогов он един для всех категория плательщиков – юридических и физических лиц, и поэтому он относится к смешанным налогам. Поступление земельного налога в бюджетную систему централизовано: в федеральный бюджет - 30%, в бюджеты субъектов Российской Федерации - 20%, в местные бюджеты – 50%. Он выделяется в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используется исключительно на: финансирование предприятий и компенсацию затрат землепользователя по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, инженерное и социальное благоустройство территории. Налогообложение земельных участков в Российской Федерации регулируется Законом РФ «Оплате за землю» от 11 октября 1991 года № 1738-1, Инструкцией МНС России «По применению закона РФ «О плате за землю» от 21 февраля 2000 года № 56, а также законами местных органов власти, конкретизирующими ставки налога по категориям землепользователей. Установленными формами платы за землю являются: ежегодный земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Каждая форма платы за землю предназначена для своих функций. Земельным налогом облагается владение или использование земли (кроме аренды).

Аренда земельных участков. В соответствии с п. 10 ст.З Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. До разграничения государственной собственности на землю все проекты договоров аренды земельных участков, которые предоставляются государственному унитарному предприятию или на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности или находившиеся в государственной собственности до приватизации, а также земельных участков, арендная плата за которые поступает в федеральный бюджет, подлежат обязательному согласованию с Территориальным управлением. Кроме того, органы местного самоуправления обязаны в 3-дневный срок после государственной регистрации указанного договора аренды направить в Территориальное управление его копию с отметкой о его государственной регистрации. В соответствии со ст. 12 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2003 год" доходы от уплаты арендной платы за земли городов и поселков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежат распределению по следующим нормативам: в бюджет субъекта Российской Федерации - в размере 50 процентов, в бюджет закрытых административно-территориальных образований - в размере 100 процентов, в бюджеты городов и поселков, иных административно-территориальных образований - в размере 50 процентов. После разграничения государственной собственности на землю и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки предоставление их в аренду будет осуществлять Территориальное управление в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. В случае, если земельный участок уже предоставлен в аренду органом местного самоуправления, то арендатор и арендодатель (орган местного самоуправления) уведомляется о факте государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок. Перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на Территориальное управление осуществляется посредством заключения соглашение о перемене лиц в обязательстве в трехсторонней (двухсторонней) форме между Территориальным управлением, органом местного самоуправления и арендатором. В соответствии со ст. 12 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2003 год" после разграничения государственной собственности на землю плательщики арендной платы за земельные участки перечисляют указанные платежи на счета органов федерального казначейства для последующего зачисления их в доходы бюджетов соответствующих уровней бюджетной системы Российской Федерации. Таким образом, вне зависимости от заключения указанного выше соглашения со дня государственной регистрации арендодатель (орган местного самоуправления) утрачивает, а Российская Федерация в лице Территориального управления приобретает право на получение доходов от сдачи в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель поселений.  Основные этапы кадастровой оценки земель поселений и иных земель, относящихся к первой группе объектов (группа А) административно-территориального образования: - дифференциация земель поселений вне населенных пунктов по их правовому режиму, функциональному использованию, градостроительной и иной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон; - установление типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон; - установление кадастровой стоимости земли типичных земельных участков; - рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки; - утверждение результатов кадастровой стоимости земель по ценовым зонам и публикация их в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных. В одну оценочную микрозону включаются земли, имеющие, по мнению специалистов, выполняющих данную работу, максимальные близкие по величине значения рыночной стоимости земельных участков для одного (основного для микрозоны) из возможных с юридической и хозяйственной точек зрения направлений использования земель. При формировании границ оценочной микрозоны не учитываются отдельные земельные участки, расположенные на ее территории и имеющие иное, отличное от основного, направление использования. Установленные в процессе земельно-оценочных работ границы и площади придомовых земельных участков не имеют юридической силы и используются исключительно для целей оценки земли. При оценке земли поселений для целей кадастровой оценки принимаются следующие основные виды наиболее эффективного использования земель оценочных микрозон: - жилая застройка;- застройка под офисные (конторские) цели; - застройка под торговые помещения или коммерческие цели; - промышленная застройка; - сельскохозяйственное использовании земель. Наиболее эффективное использование земли устанавливается с учетом имеющейся градостроительной документации. По каждой оценочной микрозоне устанавливается одно или несколько вариантов использования земли, каждое из которых должно удовлетворять четырем критериям, т.е. быть: - юридически (законодательно) разрешенным; - физически возможным; - экономически целесообразным; - наиболее доходным. Конкурирующими направлениями использования застроенных земель поселений, как правило, являются жилая застройка, застройка коммерческими и административными зданиями и сооружениями, промышленная застройка. Главной сложностью при сборе информации для оценки является выявление реальной цены, по которой совершена конкретная сделка купли - продажи, так как реальная цена сделки нигде не фиксируется. В документах в основной массе случаев фигурирует заниженная цена продажи, обычно совпадающая с оценочной стоимостью, установленной в БТИ. Эта цена ниже реальной в 5 - 50 раз. Продавец, покупатель и фирмы - посредники не заинтересованы в предоставлении данных о реальных ценах, поскольку это не только выявит реально получаемые ими доходы, но и вызовет интерес к их источникам, увеличит налогообложение.