1. Теоретические основы банковского ипотечного жилищного кредитования

1.1. История возникновения, сущность и особенности банковского ипотечного кредитования

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [17, C.114].

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….также иными кредитными учреждениями – прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику [10, C.97].

Становление классического института ипотеки было связано со сменой ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона).

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Устойчивые системы контрактных сбережений введены [20, C.204]:

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений – строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй – через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании [26, C.209].

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов – так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей – среднесрочных и долгосрочных – ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….номинированы к валюте кредита Всемирного Банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков – участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities – MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….организации – Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) – Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) – Федеральная Жилищная Администрация [44, C.58]. В ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Именно банкротство под влиянием определенных причин данных организаций послужило катализатором развития мирового финансового кризиса 2008 г.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Чили (реформы Пиночета).

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы [57, C.257].

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На «Государственный крестьянский поземельный банк», основанный в ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году – уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….кредита, а в 1915 г. – уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

Возрождение ипотеки в России началось с реформ 90-х годов. Основы ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. (май 1992 года), в названии которого фигурировало слово «ипотека», стал Санкт-Петербургский Ипотекобанк.

В современном российском праве определение ипотеки обнаруживает ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….жилья под залог – этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются [18, C.32]:

– заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

– кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

– инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….– правительство – определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

– продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

– операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

– органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

– страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

– оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

– риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

– инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка, на котором ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, – ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора. Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….предоставить другой кредит на местном рынке.

Таким образом, ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….данного имущества. Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В качестве прогноза на будущее можно сделать предположение о том, что ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….способствовать нормализации экономической обстановки – стабилизации темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, созданию условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет к росту реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций.