3. Договор продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег (цену) (п.1 ст.549 ГК РФ).

Закон относит к недвижимости - земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Стороны: продавец и покупатель.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, которые активно продают и покупают, принадлежащие им квартиры, участки, дачи; так и юридические лица – покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и так далее, а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты гражданского права (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения – субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

• §7 гл. 30 ГК РФ;

• в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже;

• при купле-продаже земельного участка (ст.552,553 ГК РФ) необходимо руководствоваться правилами § 7 гл.30 ГК РФ, но с учетом специальных норм Земельного, Лесного и Водного кодексов;

• продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора – в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположения недвижимости на соответствующем земельном участке.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам..

В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной.

Форма договора – простая письменная, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, подлежащая государственной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания п.1 ст.433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации (Вестник ВАС РФ 1998 г. №1).

Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта. Отказ от подписанного передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения, причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

ГК РФ устанавливает общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответствующие права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельного участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответствующую его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежат самому продавцу.

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость не соответствующую условиям договора.

В этом случае покупатель имеет право:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют право поль­зования этим жилищем.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.