2.Содержание договора аренды.

Содержание договора составляют права и обязанности его сторон.

Арендодатель обязан:

- передать имущество в состоянии соответствующем условиям договора (в пригодном состоянии для использования);

- сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором;

- производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.).

Арендатор обязан:

- использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением.

- вносить арендную плату;

- производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

- возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом - вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника – предъявление виндикационного иска); арендатор становится собственником плодов, продукции доходов от правомерного использования арендованного имущества.

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъявить. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятия которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Арендатор вправе:

- распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя -сдавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды;

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Права арендодателя:

- требовать уплаты арендных платежей в формах определенных условиями договора;

- требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату;

- иные положения предусмотренные законом.

Права арендатора:

- истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

- требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжение договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

- если арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок установленный договором то:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

Ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитальный ремонт, в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии сроков – в разумные сроки, если капитальный ремонт является обязанностью арендатора в соответствии с условиями договора.

Ст. 620 ГК РФ предусматривает что, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, по требованию арендатора, если арендодатель:

- не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные сроки.

По истечению срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право на возобновление договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора.

Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, в связи с отказом арендодателя от заключения договора на новый срок. Если к этому времени арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

ГК выделяет разновидности договора аренды:

- договор проката;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- лизинг.