Привлечение заемных средств от физических и юридических лиц
Заемные средства (займы, полученные от физических или юридических лиц, не являющихся банками, и др.) используются инвесторами и заказчиками-застройщиками в виде временных оборотных средств при строительстве. Эти средства возвращаются заимодавцам в соответствии с условиями заключенных с ними договоров. Договоры займа и кредитные договоры являются, как правило, процентными. Заемщик за пользование денежными средствами по договору уплачивает заимодавцу проценты согласно ст. 809 и 819 ГК РФ. Полученные организацией займы в бухгалтерском учете организации отражаются записью: Дебет 51, Кредит 66 (или 67) - в зависимости от срока займа. Погашение задолженности по займам производится путем перечисления денежных средств со счета заимодавца: Дебет 66 (или 67), Кредит 51. По желанию организации и в соответствии с договором займа его возврат может осуществляться как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Проценты за пользование займами начисляются с даты их предоставления. Аналитический учет предоставленных займов организация ведет по видам займов, кредиторам и отдельно по займам, не погашенным в соответствующий договору срок. Начисление процентов до ввода объекта строительства в эксплуатацию отражается на счетах расчетов в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Привлечение заемных средств посредством выпуска эмиссионных ценных бумаг
Эмитируемая ценная бумага (например, облигация, сертификат) может предусматривать обязательства эмитента по выплате процентов за пользование заемными денежными средствами или иные обязанности эмитента по погашению обязательства, удостоверенного ценной бумагой. (Напомним, что в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 22.04.1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" эмиссия ценных бумаг подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг и в региональных отделениях ФКЦБ России.) Такие сертификаты (облигации) удостоверяют право приобретателя ценной бумаги либо на получение процентов по ней (с обязательством погасить сумму займа по истечении указанного срока), либо на определенную долю площади на объекте строительства, возводимом эмитентом на средства, полученные путем размещения эмитированных ценных бумаг. Налогообложение и учет эмиссии и ее размещения связаны с тем, что по нормам ст. 816 ГК РФ сертификаты (облигации) являются долговыми ценными бумагами и удостоверяют собой договор займа. Заметим, что средства, полученные организацией в процессе размещения эмиссионных ценных бумаг, не признаются доходом организации, не облагаются НДС и налогом на прибыль.
61. Изменение юридического статуса возводимого объекта в ходе капитального строительства
Чтобы разобраться с правовым регулированием в данной сфере, необходимо проследить весь процесс создания, скажем, двадцатиэтажного дома в центре г.Москвы. Сначала будет рассмотрен (1) организационный аспект, далее (2) технический, (3) правовой, (4) налогово-учетный, а за ними (5) экономико-правовой.
Организационный аспект (1). В процессе крупномасштабной строительной деятельности может быть нанесен вред здоровью и жизни людей, их имуществу, окружающей среде. Именно поэтому допущение лиц к строительству жестко регламентируется. В процессе строительства выделяется три основных этапа: (а) проведение инженерных изысканий, (б) архитектурно-строительное проектирование
и, собственно, (в) строительство. В случае если осуществлении деятельности на каждом из этапов оказывается влияние на безопасность объек т13, для осуществления деятельности на данном этапе требуется допуск к соответствующим работам. Допуск выдается профильной саморегулируемой организацией (СРО)14: это особая некоммерческая организация, внесенная в государственный реестр СРО, объединяющая субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности, целью которой является разработка и установление правил их деятельности и контроль за их соблюдением15.
Для вступления в членство СРО необходимо внести членский взнос, взнос в компенсационный фонд данной СРО16, а также представить документы, подтверждающие квалификацию предпринимателя или субъекта профессиональной деятельности, наличие у него определенного образования и стажа работы. При вступлении в СРО соответствующего вида члену выдается допуск соответствующего вида - на проведение инженерных изысканий, или на архитектурно-строительное проектирование, или на само строительство. Одно лицо может иметь все три допуска сразу, если состоит в трех различных СРО. При этом СРО контролирует соблюдение членами установленных федеральным законом и самой СРО правил и стандартов. При серьезных нарушениях субъекта могут лишить членства в СРО и, соответственно, допуска к соответствующим работам.
Технический аспект (2). Первое, что необходимо сделать, - провести инженерные изыскания для подготовки в дальнейшем проектной документации (архитектурно- строительного проектирования) и, затем, осуществления строительства.
Инженерные изыскания выполняются в целях получения материалов:
О природных условиях территории, факторах техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозе их изменения и т.д.;
Необходимых для обоснования компоновки зданий, объемно- планировочных решений этих зданий, проектирования их инженерной защиты и т.д.;
Необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, выполнения земляных работ и т.д.
Следующий этап - архитектурно-строительное проектирование. Оно осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Проектная документация представляет собой документацию в тестовой и схематичной форме (как и результаты инженерных изысканий), определяющую архитектурные, функциональные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.
Для подготовки проектной документации на руках надо уже иметь (1) градостроительный план земельного участка; (2) результаты инженерных изысканий; (3) технические условия17.
После создания такая документация вместе с результатами инженерных изысканий подлежит государственной экспертизе и утверждению застройщика (заказчика) - это будет рассмотрено в правовом аспекте.
После этого выдается разрешение на строительство и начинается само строительство. Лицо, осуществляющее строительство, обязало осуществить такое строительство в соответствии с заданием застройщика (заказчика), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечить безопасность работ для третьих лиц и их имущества и окружающей среды. Осуществляется как внешний (государственный и со стороны СРО в области строительства), так и внутренний (самим строителем и застройщиком (заказчиком)) поэтапный строительный надзор за выполнением строительства и соблюдением всех правил и стандартов.
После окончания строительства и при итоговом соблюдении всех планов, правил и стандартов может быть получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Правовой аспект (3). Итак, подготовленная в ходе архитектурно-строительного проектирования проектная документация, а также результаты инженерных изысканий нуждаются в государственной экспертизе. В г.Москве ее осуществляет Московская государственная вневедомственная экспертиза (Мосгосэкспертиза)18. Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, экологическим требованиям, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Срок проведения - не более 3 месяцев.
Такого рода экспертиза может быть проведена и негосударственной организацией, должным образом аккредитованной, на основании договора.
В случае вынесения положительного заключения в результате проведения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации может быть выдано разрешение на строительство: это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Дальнейшее строительство осуществляется именно на основании этого разрешения. Для того чтобы получить такое разрешение в г.Москве, необходимо представить в Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) следующие документы:
Правоустанавливающие документы на земельный участок; о Градостроительный план земельного участка; о Проектную документацию;
Положительное заключение государственной экспертизы
Как отмечалось, в процессе строительства осуществляется строительный контроль и надзор. Строительный контроль проводится строителем, застройщиком (заказчиком), причем проверяется соответствие результатов строительства проектной документации, а также соответствие строительной деятельности установленным техническим регламентами и правилам и стандартам СРО. Поэтапно также проводится государственный строительный надзор, который периодически проверяет соответствие строительной деятельности требованиям технических регламентов, проектной документации, а также наличие допуска к строительству и разрешения на его осуществление. В г.Москве такой надзор также осуществляет Мосгосстройнадзор. По итогам каждой из проверок составляются акты освидетельствования строительных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
После завершения строительства необходимо ввести объект в эксплуатацию. Для этого в том же Мосгосстройнадзоре надо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объем в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации.
К заявлению на получение такого разрешения необходимо приложить:
У Правоустанавливающие документы на земельный учас ток;
У Градостроительный план земельного участка;
У Разрешение на строительство;
У Акт приемки объекта капитального строительства (застройщик (заказчик) принимает работу строителя);
У Документы, подписанные строителем и подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям;
У Заключение органа государственного строительного надзора обо всех соответствиях.
Налогово-учетный аспект (4). Во время строительства объект в документах бухгалтерской отчетности застройщика (заказчика) фигурирует лишь в графе пассивов (расходы на материалы, оплату труда, аренду техники и т.п.). Налогообложение отсутствует. Однако как только в ЕГРП будут зарегистрированы права на этот объект на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, объект станет активом застройщика (заказчика), и вместе с ним - объектом налогообложения.
На данном этапе совершается очень много различных махинаций. В частности, объект в течение продолжительного времени продолжать формально оставаться недостроенным, хотя на деле уже полностью заселенным. Судебная практика показывает, что если договор подряда между застройщиком (заказчиком) и строителем (исполнителем) продолжает действовать, то формально не достроенный объект нельзя признать объектом незавершенного строительства. Если же договор уже не действует, то не достроенный объект может быть в судебном порядке признан таковым (объектом незавершенного строительства), а он уже является видом недвижимого имущества согласно ГК РФ - его надо регистрировать и уплачивать соответствующие налоги.
Экономико-правовой аспект (5). В г.Москве вся земля принадлежит государству. Для проведения строительных работ с «нуля» застройщику необходимо получить соответствующий градостроительному плану земельный участок в аренду.
Далее застройщик заключает договоры строительного подряда. Если он сам будет выступать заказчиком по этим договорам, то он непосредственно и будет участвовать в договоре строительного подряда. Но для того чтобы быть заказчиком, лицо должно обладать допуском к проведению инженерных изысканий и составлению проектной документации, потому что именно заказчик по договору строительного подряда осуществляет эти функции. Поэтому в ряде случаев застройщик сам заказчиком не является: он привлекает технического заказчика, обладающего допуском к проведению соответствующих видов работ. А технический заказчик, в свою очередь, заключает договоры подряда со строителями (исполнителями).
Весь процесс строительства требует крупного финансового обеспечения, за что •отвечает застройщик. Для такого обеспечения он привлекает инвесторов. Законодательное регулирование в этой сфере в общем и целом укладывается в ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальный вложений» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальный вложений» определяет общие понятия и отношения в указанной сфере, однако слишком целенаправлен именно на государственное регулирование, участие государства в инвестиционных проектах и т.д. Тем не менее, можно сделать ряд выводов. Капитальное вложение - инвестиции в основные средства, в том числе затраты на новое строительство. Субъектами инвестиционной деятельности являются (а) инвесторы, а также (б) заказчики19 и (в) подрядчики20 по договорам подряда и, наконец, (г) пользователи объектов капитальных вложений (будущие жители дома). Государство предоставляет определенные льготы, а также обеспечивает т.н. стабильность инвестора в течение 7 лет с момента начала финансирования инвестиционного проекта.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» раскрывает понятие договора участия в долевом строительстве: по такому договору одна сторона (.застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Договор подлежит государственной регистрации. Интересно отметить, что застройщик получает право привлекать денежные средства по таким договорам только после получения разрешения на строительство (т.е. проводить инженерные изыскания и подготавливать проектную документацию он должен на другие средства) и опубликования в установленном порядке проектной декларации (информация о застройщике и проекте строительства). Передача объекта от застройщика к участнику долевого строительства осуществляется по передаточному акту , который отражает акт принятия участниками работы застройщика. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росрегистрация) на основании (а) решения о вводе объекта в эксплуатацию (нотариально заверенную копию которого застройщик передает участнику долевого строительства) и (б) передаточного акта.
62. Объект незавершенного строительства как объект недвижимости
Регистрация прав на незавершенное строительство |
|
26 01 2011 |
Под незавершенным объектом недвижимости подразумевается строение, возведение которого начато на определенном участке земли. Перемещение такого объекта на другой участок невозможно без причинения ему ущерба. Согласно ФЗ № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимость", для того чтобы осуществлять гражданско-правовые сделки, незавершенное строительство необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре.