Практическое занятие № 2

по теме

«Оценка недвижимости сравнительным подходом»

Пример 1. Оценка «Методом регрессионного анализа».

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ № 1

1. Объект оценки – магазин, отдельно стоящее одноэтажное здание в г. Сумы.

2. Цель оценки – продажа.

3. Характеристики:

- строительный объем – 999,0 м³;

- площадь общая – 256,0 м²;

- физический износ – 26,0 %;

- дата ввода в эксплуатацию – 1972 г.;

- расстояние объекта от основных градообразующих центров города:

- от административного центра – 1,5 км;

- от автовокзала – 4,0 км;

- от железнодорожного вокзала – 2,0 км.

- объект обустроен всеми инженерными коммуникациями и санитарно-техническим оборудованием: отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радиотрансляция, телефон.

Методика расчета

Рыночная цена объекта оценки определяется по формуле:

Ц_Р = Ц_V(S) * V (S) * К_$ * К_об, (1)

Где Ц_Р – стоимость объекта;

Ц_V(S) – удельная стоимость единицы площади (S) или строительного объема (V) недвижимости определенной функциональной группы, рассчитанная по регрессионным зависимостям, дол./м²(м³);

V (S) – строительный объем (общая площадь) объекта, м³ (м²);

К_$ - официальный курс доллара на дату оценки;

К_об – коэффициент, учитывающий уровень обустроенности помещений.

Удельная стоимость единицы строительного объема для предприятий розничной торговли (отдельно стоящие здания) рассчитывается по формуле:

N V F T R

Ц_V = 24.7 + ----- - ------ - ------- + -------- - ------- (2)

147 1060 3.23 23.1 2.93

Где N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел. (в г. Сумы – 282 тыс. чел.);

F – физический износ объекта, %;

T – фактический срок службы объекта, лет;

R – приведенное расстояние от объекта до основных градообразующих центров города, км;

Приведенное расстояние от объекта до основных градообразующих центров города определяется по формуле:

R = ³√ R_ц * R_а * R_ж (3)

Где R_ц - фактическое расстояние от административного центра, км;

R_а - фактическое расстояние от автовокзала, км;

R_ж - фактическое расстояние от железнодорожного вокзала, км.

Поправочный коэффициент, характеризующий влияние уровня обустроенности помещений определяется по формуле:

А_б + В

К_об = -------------- (4)

100

Где А_б – константа, численно равная средней обустроенности объектов базовой группы, в % от восстановительной стоимости (для предприятий розничной торговли – 90,32);

В – уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями и санитарно-техническим оборудованием, в % от восстановительной стоимости.

В = ∑ В_i

Где В_i удельный вес коммуникации i – го вида в восстановительной стоимости объекта, %.

Таблица 1 – Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости %.

Вид благоустройства	Удельный вес. %
Отопление	4,47
Водопровод	1,88
Канализация	2,05
Электроосвещение	2,98
Радиотрансляция	0,42
Телефон	0,44

Пример 2. Оценка «Методом компании-аналога или ры­н­ка ка­пи­та­ла»

Оценить стоимость предприятия «Фаэтон».

Информация о предприятии:

1. Выручка от реализации, тыс. грн. 20 000

2. Затраты, тыс. грн. 15 000

3. Ставка налога на прибыль, % 19,0

4. Балансовая стоимость активов, тыс. грн. 22 000

5. Мультипликаторы:

- цена/чистая прибыль 15,0

- цена/выручка от реализации 2,8

- цена/балансовая стоимость актива 2,3

Пример 3. Оценка «Методом сделок (продаж)»