Договор купли продажи недвижимого имущества.

Ст.549-558 ГК

Договор купли продажи недвижимого имущества – продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Особенности:

1. Существенные условия: предмет и цена. Предмет – недвижимость в целом, которая индивидуализирована, неповторяема и учитывается в реестре недвижимости

2. Форма Д: обязательная письменная форма и во всех Д купли продажи недвижимости регистрируется переход права собственности («свидетельство о праве собственности», Где прописываются так же любые обременения) Дополнительно регистрируются лишь 2 Д купли продажи недвижимости:

1. Д купли продажи жилых помещений

2. Д купли продажи предприятий

3. Необходимость составления акта приема передачи. Он необходим для момента исполнения обязательства по Д

Права и обязанности сторон.

Продавца:

1. Предать имущество в надлежащем количестве и качестве

2. Одновременно с передачей имущества продавец обязан передать право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования по назначению

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, он может передать право собственности/права аренды земельного участка.

Если в Д неопределенно передаваемое право на определенный участок, то к праву на ту часть земельного учатска, которая занята недвижимостью и необходимо его использования (п.13 постоанговление П ВАС РФ от 24.13.2005 №11)

Если недвижимость продается и продавец не является собственником земельного участка, то покупатель приобретает право пользования той части земельного участка той частью земельного участка и на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласие собственника на продажу имущества не требуется, если это не противоречит условиям пользования ,соответствующей частью земельного участка, которые установлены законом или Д.

3. Подготовка док к продаже имущества

Покупателя:

1. Обязан принять имущество, оплатить, подать документы на регистрацию

Особенности расторжения Д: необходимость в связи с гос регистрацией перехода права собственности на недвижимость. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности и не произвел оплаты имущества, предусмотренной ст.486 п.3 ГК РФ, продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процента в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В случае когда законом или Д предусмотрена возможность расторжения Д возвращением полученного по Д регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения Д по основаниям, предусмотренным ст. 486 и 450 ГК РФ. В этом случае продавец вправе требовать возвращение недвижимого имущества и возмещение покупателем убытков в связи с расторжением Д (п.15 постановление П ВАС РФ от 25.02.98г №8.

Особенности заключение Д купли продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

При продажи недвижимости от имени малолетних действуют и законные представители. В отношении несовершеннотних лица действуют самостоятельно, при наличии согласия на совершение сделки законного представителя.

Для продажи недвижимого имущества предоставляются следующие документы: разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имущества лиц, не достигших 14 лет, письменное согласие законными представителями на совершение сделки несовершеннолетними. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия. Документ, подтвержающий право от 14 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей

31.10.12