Обязательство по передаче имущества во временное владение и пользование. Договор аренда. Общие положения.

Ст.: 606-670 ГК.

ДА – арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По ст.606 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Помимо ДА ГК предусматривает Д имущественного найма и рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы.

Юр.характеристики: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Субъекты: арендодатель и арендатор. Арендодатель – собственник имущества или лица, управомоченые законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор – любое заинтересованное лицо.

ИСКЛ:

1. При аренде жилых помещений арендаторами в праве выступать только юр лица и только для передачи во временное владение и пользование жилого помещения для работников,

2. При аренде предприятия арендатором может быть лицо, занимающее предпринимательской деятельностью.

3. По Д проката арендодателем может лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью для удовлетворения потребительской цели.

4. При аренде отдельных видов имущества (природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте) арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечен изменения и расторжения Д, т.к. новый собственник становится арендодателем по отношению к арендатору.

Существенные условия ДА: предмет – это данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта (объект – движимое и недвижимое имущество, в том числе земельные участки и др. обособленные природные объекты)

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Форма ДА: должен быть заключен в письменной форме:

1. Если срок аренды более года.

2. Если одна из сторон Д является юр лицом, независимо от срока.

Если предметом ДА является недвижимое имущество, то договор подлежит гос регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Цена ДА – арендная плата. Устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• Твердая денежная сумма, вносимая периодически и единовременно (Д проката)

• Установленной доли, полученной в результате использования арендованного имущества ,продукции, плодов или доходов.

• Предоставление арендатором определенных услуг

• Передачи арендатором арендодателю, обусловленной Д вещи в собственность или в аренду.

• Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

• Перечень не исчерпывающий.

Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена, но не чаще 1 раза в год.

Арендная плата не подлежит взысканию, если арендодатель передал арендатору без документов, без которых не возможна эксплуатация предмета.

ДА заключается на срок, определенный Д если в Д срок не определен, то Д считается заключенным на неопределенный срок. При заключении Д на неопределенный срок, каждая из сторон в праве в любое время отказать от Д, предупредив об этом др. сторону за 1 месяц (при аренде движимого имущества) и за 3 месяца (при аренде недвижимого имущества).

Законом могут устанавливаться максимальные сроки для отдельных видов аренды.

5.12.12г.

Содержания ДА. Права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить имущество арендатором, в состоянии, соответствующим условиям Д и назначению имущества

2. Предать имущество со всеми его принадлежностями и документами. Передача объекта аренды осущ по акту приема передачи и необходимость составления акта обусловлена следующим:

• За недостатки переданного в аренду объекта ответственность несет арендодатель, но если недостатки были оговорены при заключении Д и отражены в акте, либо если об этих недостатках знал или должен был знать арендатор, арендодатель ответственности не несет.

• Акт приема-передачи является первичным учетным документом, на основании которого отражается хозяйственная операция в регистрах бухгалтерского и налогового учета обеих сторон Д.

3. Передать имущество, пригодное для использования. При получении имущества с недостатками, арендатор имеет право:

1. Потребовать безвозмездного устранения недостатков

2. Потребовать соразмерного уменьшения соразмерной платы

3. Потребовать возмещение своих расходов на устранение недостатков.

4. Непосредственно удержать сумму ,понесенных на устранение данных недостатков из арендной платы, но предварительно уведомив об этом арендодателя

5. Потребовать досрочного расторжения Д

4. Передать имущество в сроки, указанным Д или в разумные сроки. В случае нарушения такой обязанности арендатор вправе:

1. Потребовать передачи такого имущества

2. Потребовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения обязательства

3. Потребовать расторжения Д.

5. Осуществление капитального ремонта. К капитальному ремонту относятся работы, а процессе которых производится смена изношенных конструкций и детали здания/сооружения или их замена на более прочный и экономичный с улучшением эксплуатационных возможностей ремонтируемых объектов. При нарушении данной обязанности арендатор по своему выбору имеет право:

• Произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

• Потребовать уменьшения арендой платы

• Потребовать расторжения Д и возмещение убытков

Обязанности арендатора:

1. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями Д, а если условия не определены, то в соответствии с назначением имущества

2. Поддерживать имущество в исправном состоянии

3. Нести расходы по содержанию имущества

4. Производить на свой счет текущий ремонт. К текущему ремонту зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий/сооружений от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей

5. Вносить арендные платежи

Права арендатора:

1. Арендатор вправе произвести как отделимые, так и неотделимые улучшения имущества.

Отделимые улучшения – это такие улучшения, которые производятся арендатором без причинением вреда имуществу арендодателя. Они являются собственностью арендатора, если это не предусмотрено Д

Неотделимые улучшения – это такие, которые не могут быть отделены от имущества, без причинения ему вреда. Производятся с согласия арендодателя. В случае, если не было получено согласия на неотделимые улучшения, то при прекращении ДА стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

2. Арендатор вправе в некоторых случаях распоряжаться арендованным имуществом, а именно сдать арендованное имущество в субаренду в безвозмездное пользование, вносить имущество в качестве вклада в уставной капитал при условии, что такие действия будут увеличивать стоимость объекта аренды. Такие распорядительные полночи возможны только с согласия арендодателя

Ответственность арендатора:

1. В случае существенного нарушения арендатора срока внесения арендной платы, арендодатель праве потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, который не может превышать плату более чем за 2 срока подряд. В случае ежемесячной оплаты, не более чем на 2 месяца подряд, при квартальной оплате – только за 2 квартала подряд.

2. В случае, если арендатор не своевременно возвратил имущество, арендодатель вправе взыскать арендную плату за все время прострочки.

3. В случае, если арендатор возвратил имущество ненадлежащего качества, арендодатель вправе требовать возмещения убытков

Ответственность арендодателя:

1. За предоставления имущества указанного в рок в Д,

2. Отвечает за недостатки сданного в аренду имущества

3. Отвечает перед арендатором, если не предупредил о правах 3-их лиц на сдаваемых в аренду имущества

Расторжения ДА.

Досрочное расторжение ДА возможно по требованию одной из сторон. Только после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Если в предложении не указан срок для ответа, то предполагается, что указанный срок равен 30 дням. Только после получении ответа от арендодателя, арендатор вправе предъявить иск в суд.

Ст. 619 – досрочное расторжения Д: по требования арендадателя, 620 – по требованияю арендатора

12.12.12