68. Виды систем ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой)

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов

Отличительные черты ипотеки

• Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.

• Предметом ипотеки всегда является недвижимость.

• Предмет ипотеки остается во владении должника.

• Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется закладной, которая подлежит государственной регистрации

• При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Не любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Классификация ипотечных кредитов

По объекту недвижимости

• земельные участки;

• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

• дачи, садовые дома, гаражи;

• воздушные и морские суда

• незавершенное строительством недвижимое имущество.

По целям кредитования:

• жилищное кредитование;

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;

• на развитие производства;

• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

По виду кредитора

• по статусу: банковские, небанковские

• по принадлежности: государственные, частные

• по степени специализации: универсальные, специализированные

По способу предоставления кредита

• Немецкая модель

• Американская модель

По способу рефинансирования

• выпуск ипотечных облигаций;

• предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;

• собственные, привлеченные и заемные средства;

• продажа закладных ипотечному агентству или ипотечному банку.

По способу амортизации долга

• постоянный ипотечный кредит;

• кредит с переменными выплатами;

• кредит с единовременным погашением;

• с нарастающими платежами;

• с индексацией непогашенной суммы дога.

Модели рефинансирования ипотечных кредитов

Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швейцария.

В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Двухуровневая модель (американская) предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать ипотечные банки или специализированные кредитные организации

Развитие данной модели предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты

• Первичный кредитор, выдав ипотечный кредит, продает его специальной организации – ипотечному агенту.

• Ипотечный кредит уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных.

• При этом положение заемщиков не изменяется.

• На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг.

• Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией.

1 Янковский К.П. , Мухарь И.Ф. Организация инвестиционной и инновационной деятельности.-СПб.:Питер,2001.-С.156,149

39