§ 5. Договор дарения жилого помещения (жилого дома)

По договору дарения одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение, жилой дом и т. п.) в собственность (см. ст. 572—582 ГК РФ). Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину. По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара. Характерной особенностью договора дарения является его безвозмездность. Поэтому если на одаряемого возлагается договором какое-либо

встречное обязательство, например обязанность предоставлять дарителю — бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение, то этот договор уже не является договором дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения денег цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одаряемый принимает в дар деньги в связи, например, с вступлением в жилищный |или жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого дома, квартиры в собственность. По закону требуется, чтобы договор дарения жилого дома, квартиры был заключен в нотариальном порядке, если хотя бы одной из сторон является гражданин, а жилой дом находится в городе или рабочем поселке, и, кроме того, договор должен быть зарегистрирован в органах местного самоуправления. Если ;;дом находится в сельском населенном пункте, то договор дарения жилого дома должен быть совершен в письменной форуме и зарегистрирован в органах сельской администрации.

§ 6. Договор аренды жилого помещения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого ^помещения. Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в |аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения установленных цен и тарифов на коммунальные услуги.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.

Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, пользуются помещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанности. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре.

Арендатор вправе вселить в арендованное помещение супруга, детей, родителей и других лиц, включив их в договор аренды жилого помещения, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения. На вселение несовершеннолетних детей согласие членов семьи не требуется.

Арендатор — юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор — юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором — юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор -— юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи.

Лица, вселенные в жилое помещение арендатором — юридическим лицом, самостоятельного права на это помещение не имеют.

Арендатор — юридическое лицо не вправе вселять в арендуемые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения сохраняет действие Ври временном отсутствии арендатора, если иное не установлено договором.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно до соглашению сторон в случаях:

— существенного нарушения условий договора другой стороной;

— существенного изменения обстоятельств, из которых всходили стороны при заключении договора.

Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор — юридическое лицо Вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Если арендатор расторгает договор аренды жилого помещения без согласия членов семьи, права и обязанности арендатора переходят к одному из совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды, а при их отсутствии либо отказе принять на себя права и обязанности арендатора — к одному из других членов семьи, проживающих в помещении, с последующим переоформлением договора аренды на нового Арендатора.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды жилого помещения в случаях:

— систематического неисполнения арендатором условий договора аренды, использования арендованного помещения и существа не по назначению;

— совершения арендатором или членами его семьи, а такжe лицами, вселенными в жилое помещение арендатором — юридическим лицом, действий, наносящих значительный вред ^арендованному помещению (имуществу);

— систематического невнесения арендной платы;

— других действий арендатора или членов его семьи, а |также лиц, вселенных в жилое помещение арендатором — Юридическим лицом, наносящих ущерб арендодателю.

Договор аренды жилого помещения (имущества) может быть продлен с согласия сторон. При этом заключается новый договор аренды жилого помещения.

Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, иных жилищных фондов определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.

Арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Лица, проживающие в жилом помещении арендатора на основании договора субаренды, самостоятельного права на это помещение не имеют.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается:

— если в результате вселения субарендатора размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной законодательством нормы;

— если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний;

—без согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данном жилом помещении;

— в других случаях, предусмотренных законодательными и нормативными актами органов государственной власти и органов местного самоуправления.