Глава 4. Обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими § 1. Основные начала обеспечения граждан жилыми помещениями и пользования ими

Провозглашение в ст. 40 Конституции РФ права граждан на жилище реализуется в различных жилищных правоотношениях по поводу жилья, его использования. Жилые дома, жилые помещения предназначены и должны использоваться для проживания граждан в качестве нанимателей, собственников жилища, членов их семей, других граждан. До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности главным образом за счет жилья, получаемого в пользование из государственного и общественного жилищных фондов и лишь небольшая часть населения — за счет индивидуального жилищного фонда. "В сознании уже нескольких поколений утвердилось отношение к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу, и преодоление этого стереотипа потребует длительного времени. Кроме того, низкий уровень материального благосостояния большинства населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами'"¹.

В связи с этим в настоящее время реализуется задача изменения структуры жилищного фонда по формам собственности, направленная на развитие частной собственности на недвижимость в жилищной сфере и создание рынка жилья.

Исходя из этого индивидуальное жилищное строительство рассматривается в качестве важнейшей формы наращивания жилищного фонда, а использование индивидуального жилищного фонда — в качестве важнейшего средства (способа) удовлетворения жилищных потребностей граждан. Важно отметить, что по закону частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации (см. ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).

В законе определяются правовые, социальные и экономические начала преобразования отношений собственности в жилищной сфере, что соответственно влияет на формы и способы использования гражданами жилищного фонда.

Так, принятый в 1992 г. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" снял многие ограничения, установленные ранее административным законодательством, по пользованию и распоряжению жилыми помещениями, в частности на вселение в занимаемое на основе договора жилое помещение, обмену нанимаемого или собственного жилого помещения на другие; внес существенные изменения в порядок и систему оплаты за жилье и коммунальные услуги и др.

Закон РФ о приватизации жилищного фонда определил принципы передачи гражданами занимаемых ими жилых помещений и основные начала их использования.

Совершенствуются формы обеспечения граждан жилыми помещениями и способы их использования в соответствии с их назначением.

§ 2. Виды использования гражданами жилых помещений

Собственник жилого помещения — гражданин, юридическое лицо, государство, муниципальное образование — имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им в соответствии с его назначением, в том числе сдавать его внаем, в аренду, отчуждать, сдавать в залог, а также совершать иные действия, не противоречащие закону.

В зависимости от целевого назначения и использования жилища подразделяются на несколько видов.

Жилищный фонд, находящийся в индивидуальном использовании граждан, — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или для проживания иных лиц.

Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

Законом значительно увеличены возможности развития частной собственности на жилые дома и жилые помещения. Гражданину — собственнику жилого дома (жилого помещения) предоставлено право самостоятельно, в зависимости от собственного желания и возможностей, определять размеры собственного жилья (включая число этажей и комнат), его стоимость и место строительства. Росту доли частного жилищного фонда (прежде всего индивидуального) способствует процесс приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.

Одним из главных способов обеспечения граждан жилищем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, главным образом на основании договора найма жилых помещений.

На государство и органы местного самоуправления законом возлагается обязанность обеспечить граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в первую очередь малообеспеченных граждан, бесплатно или по льготной стоимости жилыми помещениями из государственного или муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы площади жилья, приходящегося на одного человека. Законом (ст. 28 ЖК РФ) предусмотрено, -что жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены ЖСК и ЖК, граждане, имеющие жилой дом (квартиру) в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях.

Вместе с тем указанным гражданам в целях сокращения сроков получения жилых помещений предоставляются различного рода дотации и субсидии (компенсации) из средств бюджета и из других источников на приобретение жилых помещений и индивидуальное жилищное строительство при их согласии на снятие с учета на бесплатное получение жилья.

Кроме того, определенная часть жилищного фонда используется гражданами, состоящими в трудовых отношениях с предприятиями (учреждениями, организациями), которым жилье предоставляется по месту работы или вблизи него (служебные жилые помещения).

Особый правовой режим законодательством установлен для жилищного фонда специализированного использования, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых -отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста — в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.

Одним из оснований использования жилых помещений является членство в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, которое предоставляет гражданину право на получение жилого помещения в построенном или приобретенном кооперативом жилом доме.

Государственная целевая программа "Жилище" предусматривает важность стимулирования кооперативного (коллективного) жилищного строительства, организации жилищных и жилищно-строительных кооперативов¹.

Законодательством предусматриваются также иные основания и виды использования гражданами жилых помещений, жилых домов для проживания.

Законами внесены существенные изменения в порядок использования гражданами жилых помещений, который предусматривает, с одной стороны, расширение жилищных прав граждан по пользованию и распоряжению жильем, а с другой стороны — возложение на граждан больших обязанностей, связанных с содержанием, ремонтом жилищ. В частности, сужен круг граждан, которым жилье предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов бесплатно или за небольшую плату². Осуществляется поэтапный переход к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, предусматривающей повышение оплаты жилищно-коммунальных услуг. Получают развитие институты залога недвижимости (ипотеки), выплаты денежных кредитов и компенсации на приобретение и строительство жилья, его оплату и ремонт и т.д.