
- •Предисловие
- •Глава 1. Понятие жилищного права § 1. Предмет регулирования жилищного права
- •§ 2. Конституция Российской Федерации о праве граждан на жилище
- •§ 3. Содействие органов государственной власти и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище
- •§ 4. Основные принципы жилищного права
- •§ 5. Место жилищного права в системе права
- •Глава 2. Жилищное законодательство § 1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права
- •§ 2. Федеральные жилищные законы как источники жилищного права
- •§ 3. Жилищное законодательство субъектов Российской Федерации как источник жилищного права
- •§ 4. Иные источники жилищного права
- •§ 5. Жилищное и гражданское законодательство
- •§ 6. Действие жилищного законодательства
- •§ 2. Понятие жилищного фонда. Недвижимость в жилищной сфере
- •§ 3. Виды жилищного фонда
- •§ 4. Частный жилищный фонд
- •§ 5. Государственный жилищный фонд
- •§ 6. Муниципальный жилищный фонд
- •§ 7. Общественный жилищный фонд
- •§ 8. Жилищный фонд в коллективной собственности
- •§ 9. Изменения в составе жилищного фонда
- •§ 10. Управление жилищным фондом Органы управления жилищным фондом
- •Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда
- •Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
- •Жилищно-эксплуатационные организации
- •Участие граждан в управлении жилищным фондом
- •Глава 4. Обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими § 1. Основные начала обеспечения граждан жилыми помещениями и пользования ими
- •§ 2. Виды использования гражданами жилых помещений
- •Глава 5. Договор найма жилого помещения социального использования
- •§ 1. Предоставление жилых помещений социального назначения
- •Право граждан на получение жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов
- •Основания признания граждан нуждающимися в бесплатном получении жилых помещений
- •Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий
- •Порядок предоставления гражданам жилых помещений социального использования
- •Предоставление жилых помещений в первоочередном порядке
- •Случаи и основания предоставления жилых помещений вне очереди
- •Органы, предоставляющие жилые помещения
- •Требования, предъявляемые к жилым помещениям социального использования, предоставляемым гражданам
- •Норма жилой площади
- •Заселение освободившихся в квартире жилых помещений
- •Ордер на жилое помещение
- •Права и обязанности членов семьи нанимателя
- •Право нанимателя на вселение других граждан
- •Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
- •Бронирование жилого помещения
- •Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого
- •Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома
- •§ 3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения Изменение договора социального найма
- •Расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений
- •Глава 6. Договор коммерческого найма жилых помещений § 1. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений
- •Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма
- •Права и обязанности сторон договору коммерческого найма жилого помещения
- •§ 2. Изменение договора коммерческого найма
- •§ 3. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения
- •Глава 7. Оплата жилых помещений и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений § 1. Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
- •§ 2. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору социального найма
- •§ 3. Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг
- •§ 4. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма
- •Глава 8. Договор поднайма жилого помещения. Вселение временных жильцов
- •Пользование общежитиями
- •Пользование другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами)
- •§ 3. Предоставление военнослужащим жилых помещений и пользование ими
- •§ 4. Обеспечение жилыми помещениями граждан, направленных на работу за границу
- •§ 5. Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев
- •§ 2. Приватизация гражданами занимаемых ими жилых помещений
- •§ 3. Договор передачи приватизируемого жилья гражданам
- •§ 4. Строительство гражданами жилых домов (индивидуальное жилищное строительство)
- •§ 5. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащим гражданину на праве собственности
- •§ 6. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков
- •Управление кондоминиумом
- •§ 2. Товарищество собственников жилья Порядок организации товарищества
- •Органы управления товариществом собственников жилья.
- •Имущество товарищества
- •Реорганизация и ликвидация товарищества
- •Устав кооператива
- •Контроль за деятельностью кооперативов. Помощь государства кооперативам
- •Прекращение деятельности кооперативов
- •§ 2. Членство в жилищном и жилищно- строительном кооперативе. Право граждан на получение жилых помещений в кооперативе
- •Наем жилых помещений .В домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •Исключение из жилищного (жилищно-строительного) кооператива
- •Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями § 1. Право распоряжения жилыми помещениями
- •§ 2. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома). Продажа квартир на аукционах
- •§ 3. Договоры мены и обмена жилыми помещениями (жилыми домами)
- •§ 4. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
- •§ 5. Договор дарения жилого помещения (жилого дома)
- •§ 6. Договор аренды жилого помещения
- •§ 7. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
- •§ 2. Обязанности граждан по обеспечению сохран- ности жилых домов и жилых помещений
- •Глава 15. Финансовое и налоговое регулирование в жилищной сфере § 1. Финансирование содержания жилищного фонда
- •§ 2. Правовое регулирование налогообложения в жилищной сфере
- •Налоги на недвижимость в жилищной сфере с граждан
- •Налоги на недвижимость в жилищной сфере с юридических лиц.
- •Глава 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
- •Глава 17. Разрешение жилищных споров
- •Приложение I
- •Тема 1. Понятие жилищного права
- •Тема 2. Источники жилищного права
- •Тема 3. Жилые помещения. Жилищные фонды
- •Тема 4. Правовые основания пользования жилыми помещениями
- •Тема 5. Договор найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования (договор социального найма)
- •Тема 6. Заключение договора социального найма
- •Тема 7. Расторжение договора социального найма
- •Тема 9. Пользование служебными жилыми помещениями, общежитиями и другими специализированными помещениями
- •Тема 10. Пользование жилыми помещениями на основе членства в жилищном и жилищностроительном кооперативе
- •Тема 11. Правовой режим пользования жилым помещением (жилым домом), построенным или приобретенным гражданином в собственность
- •Тема 12. Право собственности граждан — собственников квартир в многоквартирном доме
- •Тема 13. Сделки с жилыми помещениями
- •Тема 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Финансовое и налоговое регулирование в жилищной сфере
- •Тема 15. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров
- •Приложение II
- •Приложение III
- •Рекомендуемая литература по курсу «Жилищное право»
- •§ 2. Заключение договора социального найма. 120
- •Жилищное право
- •101990, Москва, Колпачный пер., 9а.
- •127214, Москва, Дмитровское ш., 107 Опт, розница, книга-почтой, доставка:
- •Мелкооптовая продажа и розница:
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями § 1. Право распоряжения жилыми помещениями
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог в .целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т. п.
Гражданин — собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения и др.
Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым -помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит 'лицу на праве собственности.
Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.
По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у лица, не являющегося собственником, меньше, чем у собственника.
Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так юридические лица, созданные как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.
В осуществлении правомочий по распоряжению жилыми помещениями их собственникам зачастую оказывают помощь и содействие специализированные организации — риэлторские фирмы, которые осуществляют коммерческую, профессиональную деятельность на рынке недвижимости, включающую посреднические и иные виды услуг собственности. Риэлторские фирмы по соглашению с лицом оказывают ему услуги по подготовке и оформлению договора купли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, включая, например, подбор вариантов обмена (мены) квартирами, проведение юридической экспертизы предстоящей сделки, а также правовую защиту гражданина, его прав и интересов и др. Риэлторская деятельность может осуществляться на основании специального разрешения (лицензии) в порядке, определяемом Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности1 от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ. Согласно данному Закону лицензия — это разрешение, данное лицу на занятие определенной (в данном случае — риэлторской) деятельностью с соблюдением условий, установленных в соответствии с данным Законом лицензией. В соответствии с Законом лицензия выдается на риэлторскую деятельностью в целом независимо от того, какие конкретно действия в этой сфере будет осуществлять фирма, получившая лицензию: обмен жилыми помещениями, заключение договоров купли-продажи, ренты и т.д.
В качестве риэлтеров могут выступать как юридические лица, так и отдельные граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с законодательством1.
Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки.
Одни сделки (обмен, сдача в поднаем) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купля-продажа, мена, дарение, завещание и др.) могут совершаться только при условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки,. принадлежит лицу на праве собственности.
Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет перехода , права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут [сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе Справа собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения при перемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.
Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разовых формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с обязательным получением участниками договора обменных ордеров.
Для договоров ренты и ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах.
Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующих органах2.