Прекращение деятельности кооперативов

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов прекращается в случаях, предусмотренных уставом кооператива и законодательством Российской Федерации, например в случае ликвидации кооператива по решению его учредителей (членов).

В последние годы в некоторых регионах жилищные (жилищно-строительные) кооперативы реорганизуются в товарищества собственников жилья. В этой связи следует заметить, что хотя между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья и имеется немало общих черт, однако есть и существенные различия: это две совершенно различные формы управления и владения жилищами, их правовой статус регламентируется разными законами, в которых по-разному решаются вопросы образования организаций, членства в них, создания капитала организаций (в кооперативе требуется внесение его членом паевого взноса, в товариществе собственников жилья пай не вносится) и т. д. Поэтому реорганизация кооперативов в товарищества допустима только на добровольных началах и с учетом особенностей правового статуса этих организаций.

§ 2. Членство в жилищном и жилищно- строительном кооперативе. Право граждан на получение жилых помещений в кооперативе

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК — это .особое жилищное правомочие граждан. С одной стороны, изъявление гражданином желания получить жилое помещение в домах ЖСК предшествует его вступлению в члены ЖСК: подача заявления о вступлении в кооператив выступает, таким образом, одним из юридических фактов (оснований), влекущих за собой возникновение членского (уставного) правоотношения в соответствии с уставом кооператива. С другой стороны, членство в ЖСК выступает, в свою очередь, в качестве условия получения жилого помещения в доме ЖСК: эти помещения предоставляются в пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при обязательном вступлении их в кооператив в установленном порядке. Квартиры в домах ЖСК, как построенные впервые, так и освобождавшиеся, заселяются только членами кооператива на основании Ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Наконец, членство в ЖСК выступает в качестве основания стабильного, устойчивого пользования помещением в домах ЖСК. Сказанное выше полностью относится и к жилищным кооперативам.

В члены ЖСК могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте, если иное не установлено законодательством, и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, желающими вступить в члены ЖК или ЖСК (основания признания нуждающимися в получении жилья, учет таких граждан, постановка на очередь и т. п.), аналогичен тому порядку, который установлен ст. 29 и другими статьями ЖК РСФСР.

Граждане, состоящие на очереди для получения жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют право на вступление в ЖК и ЖСК в первую очередь.

Условием получения жилого помещения в домах ЖК или ЖСК является внесение гражданином паевого взноса. Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.

Паевый взнос вносится членом кооператива одновременно или в рассрочку в соответствии с правилами, установленными уставом кооператива. Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы образуются на основе добровольного объединения граждан, желающих вступить в члены кооператива. Членами ЖК и ЖСК признаются граждане, принятые в кооператив, внесшие вступительный взнос и определенную часть (не менее 30%) паевого взноса, составляющего соответственно строительную или покупную стоимость жилого помещения. Член ЖСК (ЖК) имеет право досрочно внести оставшуюся часть паевого взноса.

Жилое помещение члену ЖК или ЖСК предоставляется по решению общего собрания членов кооператива в соответствии с размером паевого взноса.

Члену ЖСК (ЖК) по решению общего собрания в соответствии с суммой паевого взноса и количеством членов семьи предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат.

Заселение квартир в доме ЖСК или ЖК производится по ордерам, выдаваемым органом местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.

§ 3. Права и обязанности члена жилищного и

жилищно-строительного кооператива

Последствия перехода жилого помещения в

собственность члена кооператива

Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РСФСР, законодательством субъектов Российской Федерации и уставом кооператива.

Уставом кооператива определяются также условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями (ст. 125 ЖК РСФСР). Член ЖК « ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам, состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения.

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.

Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.

Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.

Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что в отличие от договора найма жилого помещения члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику; В случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением. В случае же смерти пайщика члены семьи умершего ^сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному либо нескольким членам его семьи.

Ралдыгина обратилась с иском о признании права на жилую площадь в однокомнатной квартире в ЖСК "Верея". Она указала, что являлась членом семьи пайщика кооператива "Верея" Демочкиной — жены ее сына Кирсанова. Впятером они проживали в трехкомнатной квартире площадью 43,1 кв. м. Решением общего собрания кооператива Ралдыгина принята в члены ЖСК, ей выделена упомянутая однокомнатная квартира, однако исполком отказал в выдаче ордера.

Решением Черемушкинского районного народного суда Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске Ралдыгиной отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене всех судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее:

"Как видно из дела, Ралдыгина вселилась в квартиру члена ЖСК "Верея" Демочкиной — жены ее сына Кирсанова, была прописана в ней. Решением общего собрания членов кооператива она принята в члены ЖСК и ей предоставлена однокомнатная квартира в порядке улучшения жилищных условий члена ЖСК Демочкиной. Согласно объяснениям истицы и ее сына Кирсанова, Ралдыгина являлась членом семьи Демочкиной.

Вопреки ст. 56 ГПК РСФСР суд не дал оценки указанным обстоятельствам, сославшись на то, что на момент вселения к сыну и предоставления квартиры Ралдыгина состояла в браке с Кирсановым В., имеющим в Оренбурге четырехкомнатную кооперативную квартиру. Однако суд не учел, что в соответствии со ст. 19 КоБС РСФСР каждый из супругов свободен в выборе места жительства.

Кроме того, брак истицы с Кирсановым В. был расторгнут.

В решении суд указал, что Демочкина не нуждалась в улучшении жилищных условий. Но при этом он не учел, что согласно ст. 125 ЖК РСФСР права и обязанности члена ЖСК, а также членов его семьи, условия пользования и прекращения пользования жилым помещением определяются уставом кооператива.

Поэтому при определении нуждаемости Демочкиной в жилом помещении суду необходимо было запросить устав ЖСК "Верея" и с учетом его положений разрешить спор. Этого сделано не было.

Суду следовало также учитывать, что Ралдыгина — доктор наук, а ее сын Кирсанов кандидат наук, в связи с чем они оба пользуются правом на дополнительную жилую площадь.

Улучшение же жилищных условий члена кооператива возможно не только путем предоставления семье квартиры большего размера, но и. путем отселения одного из членов семьи.

Судом в качестве ответчика по делу не привлечен отдел исполкома по учету и распределению жилой площади, в то время как согласно ст. 118 ЖК РСФСР решение о принятии лица в члены ЖСК утверждается исполкомом и им же выдается ордер. Решение общего собрания членов кооператива о принятии в члены ЖСК Демочкиной отменено исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов.

При таких обстоятельствах суду следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика исполком. Поскольку последующие судебные инстанции оставили решение суда без изменения, их постановления наряду с решением подлежат отмене"¹.

Член ЖСК (ЖК), имеющий в пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения органа местной администрации произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом кооператива.

Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Член ЖСК (ЖК) имеет право на раздел жилого помещения в доме кооператива (ст. 120 ЖК РСФСР).

Раздел жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство ли перепланировку жилого помещения имеется разрешение Органа местной администрации. Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.

Закон устанавливает, что со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.

Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям — на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, Выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера кооператива о том, что он полностью внес свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.

После оформления права собственности на квартиру член ЖСК (ЖК) вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖСК (ЖК), вправе вступить в его члены.

После внесения полной суммы паевого взноса у члена кооператива и его супруга возникает общая собственность на квартиру. Если в паенакоплении путем внесения своих средств принимали участие другие члены семьи пайщика, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.

Жилое помещение, находящееся в общей собственности члена ЖСК (ЖК) и его супруга, может быть разделено по соглашению между ними, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение.

Раздел жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому из них доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака между ними и- когда каждому супругу может быть выделено изолированное жилое помещение. Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.

При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.

Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (ст. 252 ГК РФ).

Член кооператива, будучи собственником жилого помещения, имеет преимущественное право на покупку другого жилого помещения в доме данного кооператива, например, для улучшения своих жилищных условий. Это право вытекает из ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя¹.