§ 5. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащим гражданину на праве собственности

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи.

Граждане — собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями (п. 1 ст. 288 ГК РФ): могут продать, обменять, завещать и т. д. Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а также сдавать его внаем.

Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при вселении. Они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры (ст. 127 ЖК РСФСР).

К членам семьи гражданина — собственника жилого дома (жилого помещения) относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживают совместно с нанимателем и ведут общее хозяйство (ст. 53, 127 ЖК РСФСР).

Члены семьи собственника вправе вселять в предоставленное им собственником жилое помещение своих несовершеннолетних детей.

Несовершеннолетний ребенок в случае раздельного проживания его родителей приобретает права на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно проживает.

Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Щаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.

В своем заявлении истица указала, что она состояла в браке с Шаграманяном Э., у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. проживала она и ее дочь — две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж — Шаграманян Э. после приватизации спорной квартиры подарил ее своей сестре — Шаграманян Г., чем ущемил права дочери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в части.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без изменения решение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу — без удовлетворения, указав следующее:

"Судом установлено, что быв иие супруги Шаграманян Н. и Э. после рождения дочери стали проживать раздельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями — Шаграманян Н. и Э. не было спора относительно места проживания их несовершеннолетней дочери Вероники.

Указанное обстоятельство подтверждено доказательствами, исследованными в судебном заседании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидетелей.

В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей.

Таким образом, Шаграманян Вероника, проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где проживает и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н.

При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 20 ГК РФ, ст. 19 и 55 Кодекса РСФСР о браке и семье.

Правильно разрешен судом спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Шаграманяном Э. и его сестрой Шаграманян Г.

Что касается вселения других граждан — членов их семей, то оно допускается только с согласия собственника. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома"¹.

Гражданин — собственник жилого дома при сдаче помещения внаем не связан установленными законом основаниями признания гражданина — будущего нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий, о- которых говорилось выше; он вправе сдать внаем свое помещение любому гражданину. Основанием для вселения нанимателя в дом и проживания его и членов его семьи в этом доме является договор о коммерческом найме жилого помещения (коммерческий наем)².

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, за членами семьи бывшего собственника жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.

Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 135, 136 ЖК РСФСР).

Согласно закону (п. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.

В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Как сказано выше, жилые помещения в домах, квартирах, принадлежащие гражданам, могут сдаваться их собственниками другим гражданам для проживания на основании договора. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры (см. главу 6).

Наниматель жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им жилое помещение своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное помещение, — также супруга и нетрудоспособных родителей (ст. 132 ЖК РСФСР).