§ 4. Основные принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-разному, с учетом особенностей, свойственных специфике соответствующих общественных отношений. В юридической литературе по вопросу о том, на каких правовых принципах базируется жилищное право, имеются разные точки зрения.

Так, И. Б. Марткович к числу принципов жилищного права относит следующие принципы: сочетание личных интересов с общественными, императивность предписаний жилищных законов, равноправие граждан, нормировка распределения квартир и контроль за их использованием, стабильность и всемерная защита жилищных прав граждан, неразрывная связь жилищных прав и обязанностей¹. По мнению других авторов, в основе своей жилищному праву присущи принципы гражданского права с проявлением некоторых особенностей в соответствии со спецификой предмета. При этом называются такие принципы жилищного права, как принципы законности, стабильности жилищных прав; принцип потребительского характера жилищных правомочий граждан; принцип непередаваемости жилищных прав в государственных и ведомственных домах; принцип сочетания прав и обязанностей, включающий равенство не только прав, но и обязанностей, вытекающих из договора².

На наш взгляд, в жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права. Так, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву. Здесь проявляется гражданско-правовой метод регулирования.

Отношения, которые связаны с предоставлением жилых помещений в домах социального использования, управлением, эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда, регулируются с использованием административно-правового метода, что налагает определенный отпечаток и на регулирование жилищных отношений пользования жилыми помещениями. Так, если важнейшим принципом гражданского права является диспозитивность большинства норм, применение которых целиком и полностью зависит от усмотрения участников гражданского оборота, то в сфере жилищного права, особенно в той его части, которой регулируются жилищные отношения по социальному найму, как правильно отмечает И. Б. Марткович, многие нормы носят императивный характер, их содержание прямо предусмотрено жилищными законами; этими нормами оставляется небольшое место для усмотрения участников жилищных правоотношений, ими непосредственно определяются основания признания лица нуждающимся в жилье, порядок его предоставления и др. В этой связи следует заметить, что с включением в ГК РФ норм о договоре найма жилых помещений (гл. 35), для заключения которого необходимо лишь достижение соглашения между сторонами по существенным условиям договора найма, в жилищном праве существенно расширилось применение диспозитивных норм, принципа свободы договора найма, предусматривающего свободу выбора участников жилищных отношений и определения других условий.

Не отрицая важности названных выше жилищно-правовых принципов, необходимо вместе с тем отметить их неполноту, а также отсутствие среди них принципов, которые пронизывают все жилищное законодательство, оказывая решающее влияние на регулирование и охрану жилищных отношений и на применение норм жилищного законодательства.

Важнейшим принципом жилищного права является недопустимость произвольного лишения жилища. Этот конституционный принцип имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Он получил законодательное развитие в ЖК РСФСР, где в ст. 10, 89 и 90 предусматривается невозможность расторжения договора найма в домах государственного и общественного жилищных фондов по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений иначе как только по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.

Этот принцип получает реализацию прежде всего в результате широкого размаха жилищного строительства, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище. Часть нового жилья строится или приобретается гражданами за счет своих средств при кредитной и иной денежной поддержке (в том числе через систему компенсаций) государства, а также за счет получения налоговых льгот. Лишь около одной трети жилых помещений, наиболее дорогое и престижное жилье, продается с аукциона по коммерческим ценам¹.

Для жилищного права, его охраны исключительно важное значение имеет принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ). Этот принцип предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище, направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. Принципиальное значение имеет и то, что непосредственно в Конституции РФ (ст. 25) четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Весьма важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище², а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).

В действующем законодательстве имеются нормы, предусматривающие случаи законного проникновения в жилище различными должностными лицами. Большинство этих случаев было установлено до принятия Конституции РФ 1993 г. и не в полной мере соответствует ее нормам. Поэтому назрела необходимость в специальном федеральном законе (как этого требует ст. 25 Конституции РФ) более четко установить круг случаев, оснований и порядок проникновения в жилище, определив при этом случаи, когда возможно проникновение в жилище на основании судебного решения.

Важнейшее значение для регулирования жилищных отношений в Российской Федерации имеют принцип общедемократического, гуманистического отношения к гражданам — нанимателям и собственникам жилых помещений, а также принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этих принципов, особенно в последние годы, наглядно видно на следующих примерах: в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью; вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило — наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера; отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов. Теперь частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики) и др.

Осуществление этих принципов можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики Российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Существенное значение для жилищно-правового регулирования имеет принцип неприкосновенности собственности, вытекающий из положения ст. 35 Конституции РФ о том, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". В соответствии с этим принципом гражданам — собственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников — возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ).

Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками и т. д. Право этих пользователей жилыми помещениями носит, по существу, характер вещного права¹ и по содержанию близко к праву собственности.

Важное значение имеет принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Данный принцип жилищного права фактически сформулирован в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

Конституционный Суд РФ признал неконституционными положения ч. _1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи, поскольку временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.

Ограничение права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.