§ 3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения Изменение договора социального найма

Жилищные отношения, являясь устойчивыми, стабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Так, данные выборочного исследования показывают, что уже через пять лет после получения квартиры в связи с изменением состава семьи 5% новоселов нуждаются в смене квартир, а через десять лет такую необходимость испытывают уже 13% новоселов. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.

Жилищный кодекс РСФСР устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

В ЖК РСФСР регламентируются следующие случаи изменения договора найма.

Изменение договора найма может произойти в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Необходимость раздела (выдела) жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием нескольких семей, расторжением брака между супругами и др. Согласно правилам, содержащимся в законодательстве (ст. 86 ЖК РСФСР), право требовать изменения договора найма имеет совершеннолетний член семьи. В печати было высказано мнение, что для более полной защиты интересов несовершеннолетних членов семьи следует производить раздел (выдел) жилой площади также по искам опекунов и попечителей этих лиц¹.

Жилищный кодекс не исключает возможности изменения договора найма жилого помещения по требованию несовершеннолетних граждан путем раздела или выдела жилой площади. Статья 53 ЖК РСФСР наделяет равными правами и обязанностями, вытекающими из договора найма, всех членов семьи нанимателя. Из этого можно сделать вывод, что в законе следует прямо предусмотреть возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя независимо от его возраста. Осуществление этих прав при необходимости может производиться .законными представителями несовершеннолетних членов семьи. Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел (выдел) жилой площади, наличие у члена семьи самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.). Теперь по жилищным законам не требуется, чтобы выделяющийся член семьи имел самостоятельный источник средств к существованию.

Требование о наличии у выделяющегося члена семьи самостоятельного источника средств к существованию обусловлено необходимостью регулярной уплаты нанимателем квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату .жилого помещения производят не за счет доходов от самостоятельного источника средств к существованию, а из других источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.).

Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью был заранее»-обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.

Эта практика нашла закрепление в ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривающей возможность выделения члену семьи помещения с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма жилого помещения, разрешаются судом.

Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носову Ю. о разделе жилой площади в виде отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Она просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, Носова Ю., в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.

Носов Ю. иск не признал, сложившийся порядок пользования отдельными комнатами не отрицал.

Решением народного суда в иске отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое судебное рассмотрение.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил, указав следующее:

"Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение.

Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17, 2 кв. м, а ответчик — комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения договора найма жилого помещения"¹'.

Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившемуся порядку пользования квартирой не дано.

При рассмотрении споров о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с небольшими размерами жилого помещения, проживанием в данном помещении многих нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела, и т. п.

В разделе жилых помещений в одной квартире может быть отказано, если с учетом санитарных и технических требований невозможно заключение на жилые помещения этой квартиры нескольких договоров найма жилого помещения. Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Суд может отказать в удовлетворении иска о разделе такого жилого помещения либо при наличии совмещенного санузла, либо когда размер мест общего пользования исключает возможность использования их несколькими семьями, а также с учетом других конкретных обстоятельств. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии. Возникший конфликт в этом случае может быть разрешен путем обмена жилыми помещениями.

Изменение договора найма жилого помещения может иметь место вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях: предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя и остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Также право принадлежит в случае смерти нанимателя любому из членов семьи умершего. Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения возможно также при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью. Согласно ст. 87 ЖК РСФСР указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т. д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении только выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, с целью незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствовало их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодателя в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.