Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органа местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (см. ст. 75 ЖК РСФСР).

Предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера — разновидность обмена (замены) жилыми помещениями, главной особенностью которого является то, что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие (учреждение, организация), которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен его нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера.

Раньше, до принятия Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР, в законодательстве имелась норма (ст. 59 Основ гражданского законодательства, ст. 316 ГК РСФСР 1964 г.), которой предусматривалось право наймодателя в домах местных Советов народных депутатов производить принудительно изъятие излишней жилой площади у нанимателя в виде отдельной изолированной комнаты и передавать ее другому нанимателю.

Жилищный кодекс не воспроизвел норму об изъятии излишков жилой площади у нанимателя, поскольку это означало бы продолжение практики превращения изолированных квартир в коммунальные. Это не соответствует общим правилам цивилизованного использования жилых помещений. Статья 75 ЖК РСФСР установила принципиально иное правило, предоставив нанимателю право самому ставить вопрос об обмене (замене) занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Это — право, но не обязанность нанимателя, и при его нежелании произвести такую замену у него не могут быть изъяты излишки жилой площади в принудительном порядке.

Правило ст. 75 ЖК РСФСР распространяется на жилые помещения, принадлежащие государству или муниципальным образованиям. На частный жилищный фонд, а также на общежития и другие специализированные жильце помещения (дома) это правило не распространяется.

Одно из условий, при которых производится такая замена, — наличие в пользовании у нанимателя излишней жилой площади сверх установленных социальных норм. Вопрос о том, при наличии какого размера излишней жилой площади может быть произведен такой обмен жилыми помещениями и составляет ли эта излишняя жилая площадь отдельную комнату или она является внутрикомнатной, решается в каждом конкретном случае по взаимному соглашению сторон.

Замена большего жилого помещения на жилое помещение меньшего размера производится нанимателем с согласия членов его семьи.

Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома

При пользовании жилым помещением нередко возникает необходимость и желание произвести перепланировку или переоборудование помещения с целью сделать его более удобным для проживания либо для удовлетворения потребностей в жилье новых граждан, вселившихся с согласия нанимателя (собственника) и членов его семьи и т. п.

Под переоборудованием понимается перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и перестройка туалетов, ванных комнат. Под перепланировкой имеется в виду перенос и разборка жилых перегородок, перенос и устройство дверных проемов, тамбуров, остекление балконов и лоджий.

Чаще всего необходимость в переоборудовании и перепланировке возникает у граждан, проживающих в домах старой застройки. Однако нередко такая необходимость возникает и у граждан, вселившихся в новые дома.

Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.

Однако иногда граждане производят переоборудование и перепланировку занимаемых ими жилых помещений, не ставя целью повышение благоустройства квартиры, а ухудшая ее состояние, нарушают соответствующие строительные нормы и правила, что ведет к разрушению (а иногда обрушению) несущих конструкций и других элементов здания, нарушению работы инженерного оборудования.

Переоборудование и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов местной администрации. Причем такое разрешение обязательно для переоборудования и перепланировки жилого помещения независимо от того, в доме какого жилищного фонда оно находится (ст. 84 ЖК). Это положение закона конкретизируется в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР¹, в п. 9 которых говорится: "Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (местной администрации. — П. С.), а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя".

В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутствии согласия между нанимателем и членами его семьи, а также в случае отказа наймодателя спор разрешается в судебном порядке. При этом споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймо-дателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение органов местного самоуправления.

Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы администрации района утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.

Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление администрации района о выдаче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и восстановить прежний порядок эксплуатации мест общего пользования.

Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они обязаны не чинить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с заключением администрации района.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение, как вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее:

"Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации.

Народный суд пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия нанимателей таких квартир улучшаются.

В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или, наоборот, ухудшает.

Между тем, как видно из приобщенного акта обследования квартиры № 2 этого дома помощником санитарного врача (она же — член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда.

Этот документ должен быть оценен судом.

Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире № 1 является нарушением санитарных правил.

Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора'"¹.

При рассмотрении иска о переустройстве и перепланировке жилых помещений суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.

В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние, (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).

Вопросы, связанные с правом на жилое помещение при изменении размера жилой площади в связи с капитальным ремонтом жилого дома, получили принципиальное разрешение в ст. 82 и 83 ЖК РСФСР. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта предоставляется другое жилое помещение. Предоставляемое на время капитального ремонта жилое помещение должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. В этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое действие, а в отношении нового жилого помещения заключается новый договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ремонта его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.