§ 4. Частный жилищный фонд

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики).

По терминологии, употребляемой ЖК РСФСР (ст. 5), жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, именуются индивидуальным жилищным фондом.

Статья 10 ЖК РСФСР, устанавливая основные жилищные права и обязанности граждан, указывает, что граждане вправе иметь в собственности жилой дом (часть дома). Закон определяет также порядок пользования жилыми домами, принадлежащими гражданам.

Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования и предназначены для проживания граждан.

В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей. Большая часть жилых домов граждан находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Приватизация жилья осуществляется на основании и в порядке, установленном Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации¹.

Приватизация жилых помещений проходит в общем русле и параллельно с приватизацией государственных и муниципальных предприятий. В течение многих лет эксплуатации жилищного хозяйства в рамках государственной собственности эта отрасль народного хозяйства была убыточной, а получаемая с нанимателей квартирная плата покрывала лишь незначительную часть затрат на ее поддержание и развитие. В нынешних условиях предусматривается осуществление поэтапного перевода жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальные услуги для низкодоходных групп населения.

В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, .мены, дарения и др.

Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть. Были установлены предельные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности граждан, количество этажей (один или два этажа) и количество комнат (от одной до пяти). Законом об основах федеральной жилищной политики установлен принципиально новый подход: частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона). Этот принцип закреплен также в ст. 213 ГК РФ: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничиваются, за исключением случаев, когда также ограничения установлены законом в целях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы (см. ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Закон устанавливает ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом (п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (ст. 213 ГК РФ). Сюда входят хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и др., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретение жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды и др.).

Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора найма, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора.

Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).