§ 2. Понятие жилищного фонда. Недвижимость в жилищной сфере

Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

Понятие "жилищный фонд" содержится в ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики: "Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания". Некоторые авторы считают, что в данном случае "речь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав... Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды, что в легальном определении также отсутствует'"¹.

Необходимо отметить, что из понятия "жилищный фонд" не следует, что собственником жилищного фонда является один субъект — государство. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать разным субъектам. Кроме Российского государства, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований жилые дома и жилые помещения могут находиться в собственности отдельных юридических лиц — жилищных, жилищно-строительных и других кооперативов, хозяйственных товариществ, акционерных обществ, общественных и других организаций, а также граждан. Здесь термин "фонд" используется главным образом в качестве учетной категории.

Таким образом, для жилищного фонда страны характерна множественность субъектов — собственников отдельных частей этого фонда.

Современный жилищный фонд — сложный инженерный комплекс, оснащенный разнообразными теплоэнергетическими устройствами, автоматическими средствами управления и эксплуатации, широкой сетью коммуникаций, лифтовым, сантехническим, противопожарным и другим инженерным оборудованием.

В зависимости от форм собственности утверждены следующие виды жилых домов:

—для индивидуального и частного строительства: одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные, отдельно стоящие либо блокированные;

—для кооперативного и коллективного строительства:

малоэтажные жилые дома высотой до четырех этажей, сблокированные, секционные;

—для коммерческого строительства: малоэтажные (до четырех этажей) и многоэтажные (от пяти этажей и выше) дома различных конструктивных систем и архитектурно-планировочных решений;

—— для социального жилья: малоэтажные дома до пяти этажей в основном из местных строительных материалов¹.

Часть жилищного фонда страны составляют жилые дома, возведенные до Октябрьской революции 1917 г.; многие из этих домов морально и физически изношены, представляют собой ветхие деревянные строения и имеют низкий уровень благоустройства.

Законодательством РФ различаются следующие виды поселений: городские (города и поселки) и сельские поселения (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища и др.)². Кроме того, законодательством в особую группу выделяются городские и сельские поселения с особым режимом жизнедеятельности (военные городки и другие закрытые административно-территориальные образования, поселения в государственных природных заповедниках, национальных парках, природных парках и др.)³. В зависимости от места расположения видов поселения, назначения дома и других условий в составе жилищного фонда различаются жилые дома городского типа и жилые дома сельского типа (сельские поселения). Для жилых домов городского типа характерны многоэтажность и связанная с этим капитальность конструкции, а также оснащенность средствами благоустройства, инженерным оборудованием. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилого фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. В составе жилищного фонда увеличивается доля многоквартирных домов и коттеджей, предназначенных для продажи или сдачи внаем на коммерческих началах. Увеличивается число вторичных сделок с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, созданных как частные организации.

Жилые дома поселков городского типа, приближаясь по своему характеру к домам городов, характеризуются меньшей этажностью и компактностью их расположения.

Большинство жилых домов сельских поселений расположены на отдельных усадебных участках; для них характерны одноэтажность, наличие при доме надворных построек. В сельских населенных пунктах все больший удельный вес занимают современные жилые дома усадебного типа, имеющие все необходимые коммунальные удобства городской квартиры и вместе с тем учитывающие специфические особенности жизни граждан в сельской местности, в первую очередь ведение личного подсобного хозяйства.

Жилые дома, квартиры и другие объекты, являющиеся жилищами и входящие в состав жилищного фонда, являются частью недвижимого имущества. Недвижимость в жилищной сфере представляет собой недвижимое имущество, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструтуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Объекты недвижимости в жилищной сфере (включая жилищный фонд) либо часть ее могут переходить из одной формы собственности в другую в установленном законом порядке.

Собственник недвижимости или ее части в жилищной сфере имеет право в установленном законом порядке владеть, пользоваться, отдавать в залог, продавать, отчуждать иным образом, перестраивать или сносить здание (строение), сдавать объекты недвижимости внаем либо в аренду, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы законодательства, жилищные права и свободы граждан, а также другие интересы в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации.