Тема 1. Правовые аспекты экономики и недвижимости

1.1. Сущность и общая классификация объектов недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

П онятие недвижимости может быть определено как земельные участки и стоящие на них капитальные здания, сооружения, другие объекты. Недвижимостью также называется имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя критериями – землей и зданиями.

Недвижимость в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и не жилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с не-движимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию 4-х видов:

1) физические показатели;

2) имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

3) экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

4) состояние внешней среды: транспорт, климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по 6 позициям (рис.1.1).

Пример кадастрового номера земельного участка: 37:24:04 01 06:0023¹

37 - Ивановская область; 24 – г. Иваново; 04 - Фрунзенский район; 01 - массив; 06 - квартал; 0023 – номер земельного участка.

Рис. 1.1 Структура кадастрового номера земельного участка в РФ

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость:

Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся:

1. неравномерность денежных потоков (на начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство и покупку объекта, в период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания);

2. дифференциация налогообложения (применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту);

3. многообразие комбинаций вещных прав (аренда, временное пользование, залог и др.);

4. ликвидность-это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства;

5. необходимость менеджмента (недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот);

6) жесткая регламентация оформления сделок (совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права).