5. Ценность, количество и качество различных видов недвижимости.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

«недвижимость по закону» к ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Для эффективного управления по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

• физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

• имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

• экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;

• состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Определение ценности

Важно смотреть на большое количество продаж, чтобы определить, где самая вероятная ценность находится. Ценность всегда - мнение. Ценность различна чем «цена», которая является фактическим количеством. Основные факторы влияющие на ценность:. Политико-административный. Экономический. Географическое положение города. Жилищно-коммунальный фонд

6. Стороны в сфере управления недвижимостью, их классификация

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих документов на ОН;

- управление ОН в интересах собственника.

Объект управления: ОН, муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях: правовом, экономическом, техническом

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ ( комитет по управлению городским имуществом).

Работа УК начинается с выяснения целей собственника – какое управление объектом его интересует.

1. Facility management или управление инфраструктурой - данная функция включает в себя: эксплуатацию и модернизацию всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, организацию службы клининга, организация службы охраны.

2.Функция Property Management (коммерческое управление) представляет собой комплексное управление функционирующим объектом недвижимости. Позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договоров аренды, финансовое управление, управление эксплуатацией.

3. Asset Management или «управление активом». Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли. Asset Management объединяет функции Facility и Property management и включает ряд дополнительных функций.