64. Правовое регулирование договора продажи недвижимости и предприятия.

Выделение в ГК РФ договора продажи недвижимости в особый вид договора купли-продажи связано с предметом договора — недвижимым имуществом.

Специальные правила, предусмотренные в ГК РФ для договора продажи недвижимости, содержатся в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ. К положениям, не предусмотренным в указанном параграфе, применяются общие положения о купле-продаже. Нормы части второй ГК РФ, регламентирующие сделки с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.    По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое Недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454; п. 1 ст. 549 ГК РФ).    Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.    Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет продажи и его цена.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Следовательно, не допускается заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена письмами, телеграммами и другими способами, установленными в п. 2 ст. 434 ГК РФ. Это означает, что в отличие от общих правил, предусматривающих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продала! недвижимости, влечет его недействительность.    Соблюдение нотариальной формы для договора продажи недвижимости не требуется. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), которые вступают в силу с момента их регистрации.

Продажа предприятий регулируется специальным параграфом гл. 30 ГК РФ.    По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не может передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).    Особенности данного договора обусловлены его предметом. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.    Основным источником правового регулирования договора продажи предприятия является параграф 8 гл. 30 ГК РФ. При недостаточности норм этого специального параграфа к продаже предприятий применяются сначала правила параграфа 7 гл. 30 ГК РФ, а затем — общие положения о купле-продаже.