43. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются или создаются строения.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю.

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

 Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

 Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

44. Теоретические основы ипотечно-инвестиционного анализа.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой ха­рактерно:

1предоставление денежных средств на длительное время,

2кредитование сделки по приобретению недвижимости,

3в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Преимущества ипотеки для заемщика:

1Приобрести более дорогой объект по сравнению с собствен­ным капиталом, которым он располагает на момент соверше­ния сделки.

2Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с про­центами из дохода, приносимого этим же объектом недвижи­мости.

3Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет вы­бора оптимальных условий финансирования.

Недостатки ипотеки для заемщика.

1Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2Ипотечный кредит — требующий свое­временного и полного возврата.

3Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кре­дитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижи­мости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество..

Виды ипотечных кредитов.

1Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кре­дитования одним или серией платежей.

2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уп­латой процентов на остаток долга.

3.Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недви­жимость..

4.Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кре­дитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все­го длительного срока кредитования..

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное пога­шение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных усло­вий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оцен­ки рыночной стоимости недвижимости.