Содержание

Содержание 2

Задача 10Д 3

Задача 8З 5

Задача № 10З 7

Задача 10С 9

Задача 10П 11

Задача 10М 12

Задача 10д

Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,2 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 4,4 млн. руб. за 2-ой год; 4,4 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце первого квартала третьего года объект будет продан за 13,2 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

Решение:

В рамках доходного подхода (в методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:

В данной формуле расстояние во времени от даты дисконтирования до середины интервала генерирования соответствующего компонента денежного потока ( , выраженное в долях года; расстояние во времени от даты дисконтирования до даты реверсии, выраженное в долях года.

В данном случае эта формула приобретает следующий вид:

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, равна 18,61 млн. руб. В расчётах учтено, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для второй половины первого года – середина этого интервала, совпадающая с окончанием третьего квартала (3/4 года), для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года (3/2), для третьего года – середина треьего года (1/2 года), отстоящая от даты оценки на 5/2 года. При дисконтировании стоимости реверсии объекта применён дробный коэффициент, т.к. данный компонент денежного потока получен в конце первого квартала третьего года, отстоящей от даты оценки на два с четвертью года (9/4 года).

Задача 8з

Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 162,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 64,8 тыс. руб.; 2) во вторую половину 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 135,5 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 134,5 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 60 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 8 лет. Инфляция по годам: 13,8%, 12,7%, 11,6%. Дата оценки 03.01.06.

Решение:

В рамках затратного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна сумме прошлых затрат на создание объекта имущества, приведённых к текущему времени, т.е. компаундированных к дате оценки с учётом уменьшения стоимости из-за износа:

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, равна 592,3 тыс. руб. В расчётах учтено, что при компаундировании распределённых во времени компонентов денежного потока (денежных затрат) необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала расходования компонента денежного потока: для первого года – середина первого года ( учитывая то, что участок куплен в начале второго квартала), для второго года – середина второй половины второго года, отстоящая от даты оценки на 1,25 года и т.д. В частности, учтено, что равномерные во времени затраты на отделку, произведённые в течение второй половины 2005 года, эквивалентны затратам, произведённым «импульсно» – в середине второй половины 2005 года (в конце т квартала), отстоящей от даты оценки на 1/4 года; отсюда же и эффективный возраст отделки на дату оценки, составляющий 0,25 года.