10.Какие исходные данные используются для оценки бизнеса?

Доходный подход предусматривает определение стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используют, когда существует возможность обоснованно определить будущие денежные потоки оцениваемого предприятия. При доходном подходе к оценке бизнеса наиболее часто применяются два метода: - капитализации дохода; - дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход при оценке крупной компании:

Практика оценки электроэнергетических компаний показала, что стоимость активов крайне важна для потенциальных инвесторов. Особенно это касается основных средств, дебиторской задолженности, запасов. Часто компания, имея непогашенную (невозможную к взысканию) дебиторскую задолженность, отражает ее в качестве активов, а ряд предприятий электроэнергетики располагает товарно-материальными ценностями, не имеющими прямого отношения к их основной деятельности и приобретенными в результате бартерных сделок. То же самое можно сказать и в отношении обязательств: должна быть полная уверенность в том, что у предприятия нет нераскрытых долгов, неуплаченных налогов и штрафов, судебных процессов и т.п. Данные факты выясняются как в ходе проведения аудиторской проверки, так и непосредственно при оценке бизнеса.

- Сравнительный подход при оценке компании сотовой связи:

Сравнительный подход в оценке стоимости компаний за последнее десятилетие получил широкое распространение. Сейчас более половины инвестиционных решений принимается на основе выводов, полученных с помощью этого метода. Он широко используется не только мелкими портфельными инвесторами, но и служит исходной точкой для принятия глобальных решений в области слияний и поглощений (M&A). В статье рассматриваются теоретические основы сравнительного подхода и метода мультипликаторов, а также анализируется практическое применение различных мультипликаторов.  

11.Назовите объекты оценки предприятия?

12.Какие принципы оценки недвижимости входят в группу принципов пользователя результатами оценки?

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

13.Какие принципы оценки недвижимости входят в группу принципов, связанных с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся?

К этой группе относятся следующие принципы:

- остаточной продуктивности (производительности) земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- сбалансированности (принцип пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

14.В чем суть технологии оценки объекта недвижимости?

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы: 1) принципы пользователя результатами оценки; 2)  принципы, связанные с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся); 3) принципы, связанные с рыночной средой; 4)  принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения. Рассматриваемые принципы взаимосвязаны и при оценке объектов недвижимости должны применяться в совокупности.

15.Назовите основные этапы оценки объекта недвижимости.

Этапы оценки недвижимости

№

этапа Содержание этапа

1 Определение проблемы:

1.1 идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические

характеристики;

1.2 выявление предмета оценки – установление имущественных прав, связанных с объектом;

1.3 устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

1.4 определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат;

1.5 определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

1.6 формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

2.1 Предварительный осмотр и знакомство с администрацией.

2.2 Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик.

2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов.

2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия.

2.5 Составляется календарный план работ по оценке.

2.6 Подготовка и подписание договора на оценку.

3 Сбор и анализ данных.

3.1 Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование

4 Оценка земельного участка.

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

4.2 Определение стоимости земельного участка.

5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.

5.1 Применение сравнительного подхода.

5.2 Применение доходного подхода.

5.3 Применение затратного подхода.

6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

Получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

7 Подготовка отчета и заключения об оценке.

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

8 Доклад об оценке.

16.В чем суть цели и функции оценки?

17.Какие предложения и ограничительные условия могут быть в процессе оценки недвижимости?

18.Какая исходная информация необходима для оценки недвижимости?

19. Каково содержание задания на оценку?

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной   и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

•      идентификацию объекта недвижимости;

•      идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

•      назначение (сфера применения) результатов оценки;

•      выбор и определение вида стоимости;

•      уточнение даты проведения оценки;

•      описание объема оценки;

•      уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

20. Какие специалисты кроме эксперта – оценщика могут входить в состав рабочей группы, оценивающей недвижимость?

21.Каковы формы оплаты услуг экспертов – оценщиков?

Среди постоянных заказчиков у оценщиков значатся государственные и муниципальные учреждения, предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Не уменьшилось количество клиентов, представляющих гостиничный, ресторанный и туристический бизнес. Корпоративный сектор является одним из самых консервативных по спектру оценочных услуг. В число наиболее востребованных вошли следующие виды оценки:

- стоимости предприятия (бизнеса);

- акций (в том числе в миноритарных пакетах);

- ценных бумаг;

- взносов в уставный капитал с целью определения вклада отдельных активов в стоимость всего бизнеса;

- некотируемых акций, реорганизации предприятия (оценка неденежных взносов недвижимостью, оборудованием, ценными бумагами в уставный капитал);

- активов бизнеса, в том числе при слиянии, выделении предприятий, стоимости долей уставного капитала при выходе из состава учредителей, переоценки основных фондов, повышения эффективности управления активами (анализ активов с целью определения

- их оптимальной структуры);

-оценочный консалтинг (в комплексе).