Министерство транспорта РФ

Федеральное агентство морского и речного транспорта

Енисейский филиал ФГОУ ВПО

«Новосибирская государственная академия водного транспорта»

Практическая работа

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Тема 6. Управление инвестициями в недвижимость и их оценка.

Тема 10. Ипотека и ипотечное кредитование.

Выполнил: студент 5 курса ЭК-52 Харина А.М.

Проверил: доцент, к.т.н. Овинников В.А.

Красноярск 2011

Контрольный тест №6

Тема «Управление инвестициями в недвижимость и их оценка»

1. Дайте характеристику недвижимости как товара.

В ст. 374 НК РФ указано, что объектом налогообложения по налогу на имущество признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. В п.4 ПБУ 6/01 сказано, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, если организация приобретает недвижимость с целью ее последующей реализации, то три условия п.4 ПБУ 6/01 не выполняются. Такой актив может быть учтен только в качестве товара, чем он объективно и является. А товары налогом на имущество организаций не облагаются.

2. В чем проявляется связь рынка недвижимости с рынком

капитала?

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

• динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

• относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;

• темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Необходимо учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде «удары» по рынку «гасятся» за счет изменения стандартной нормы свободной недвижимости, поскольку объем предложения неэластичен.

В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка.

Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости.

Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости.

Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.