Жилищный фонд

Важнейшим показателем национальной экономики и экономики городского хозяйства является совокупная величина жилищного фонда. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд России к концу 2010 г. насчитывал 3177,0 млн кв. м общей площади жилья, т.е. более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны, в том числе городской жилищный фонд — 2250,0 млн кв. м, что составляет более 80% всего жилищного фонда страны (табл. 2.1). Количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) составляет 59,5 млн, при этом средняя площадь жилой единицы — 52,4 кв. м.

Жилищный фонд классифицируется:

1. по видам использования (с выделением в первую очередь жилищного фонда социального назначения);

2. формам собственности;

3. степени благоустройства и уровню комфортности;

4. году постройки и степени износа, аварийности и ряду иных признаков.

Жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (комнаты в «коммунальных» квартирах), предоставляемых на условиях договора социального найма в пределах установленных норм жилой площади, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищного фонда местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями (табл. 2.1). Приватизация жилых помещений жилищного фонда социального использования проводится в соответствии с законодательством. Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения, предусмотренные законодательством.

Таблица 2 1 Структура национального жилищного фонда Российской Федерации (по состоянию на 01.01.2009), млн кв. м

	Общая площадь жилых помещений
	1980 г.	2000 г.	2008 г.
Жилищный фонд — всего	1 861	2 787	3 116
в том числе:
частный	703	1 819	2 569
из него в собственности граждан	620	1 620	2 469
государственный	771	177	153
муниципальный	382	739	388
Другой	5	52	6
Городской жилищный фонд — всего	1 291	2 020	2 250
в том числе:
частный	304	1 163	1 788
из него в собственности граждан	244	1 022	1 721
государственный	602	143	141
муниципальный	382	673	316
Другой	3	41	5
Сельский жилищный фонд — всего	570	767	866
в том числе:
частный	399	656	774
из него в собственности граждан	376	598	741
государственный	169	34	19
муниципальный		66	72
Другой	2	И	1

Рассмотрим виды жилищного фонда по формам собственности.

Частный жилищный фонд — это жилые помещения, находящиеся в собственности:

1. граждан — индивидуальные жилые дома, квартиры и комнаты, приобретенные в собственность гражданами на основаниях, предусмотренных законодательством (полученные в дар, по наследству, купленные, построенные, например квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, и т.п.);

2. юридических лиц — жилье, построенное или приобретенное за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым износом.

Государственный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие на правах собственности Российской Федерации или субъектам Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд — жилье, находящееся в собственности района, города, входящих в них административно- территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт- Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Собственник недвижимости либо ее части, и в том числе жилья, имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Помимо форм собственности на жилье, важное значение имеет уровень его благоустройства, качества или комфортности, поскольку именно эти показатели определяют условия воспроизводства человека и формирование его интеллектуальных и физических способностей. Под благоустройством жилищного фонда понимается его оснащенность необходимыми коммунальными услугами: холодным и горячим водоснабжением, канализацией, отоплением и лифтами. В определенной степени состояние жилья не только формирует архитектурный облик города, но и оказывает влияние на демографические и миграционные процессы в обществе и даже на политические установки.

Динамика благоустройства жилищного фонда РФ отражена в табл. 2.2.

Таблица 2.2. Благоустройство жилищного фонда РФ

Доля квартир, оборудованных:
год	водопроводом	водоотведением (канализацией)	отоплением	ваннами (душем)	газом (сетевым, сжиженным)	горячим водоснабжением	напольными электроплитами
Весь жилищный фонд
1995	71	66	68	61	69	55	15
2000	73	69	73	64	70	59	16
2001	74	70	75	64	70	61	16
2002	74	70	75	64	70	61	17
2003	75	70	75	65	70	61	17
2004	75	71	76	65	70	62	17
2005	76	71	80	65	70	63	17
2006	76	72	80	66	70	63	18
2007	76	72	81	66	70	64	18
2008	77	73	82	66	69	64	18
2009	77	' 71	83	66	69	65	19
Городской жилищный фонд
1980	73	71	75	64	67	47	4
1990	81	78	82	73	69	67	17
1995	84	82	85	77	67	72	20
2000	86	84	87	79	69	75	21
2001	87	85	88	80	69	77	22
2002	87	85	88	80	69	77	22
2003	87	85	88	80	69	77	22
2004	87	85	89	80	68	78	22
2005	88	86	91	81	68	79	23
2006	88	86	91	81	68	79	23
2007	88	86	91	81	68	79	24
2008	89	87	91	81	67	80	24
2009	89	87	92	81	67	80	24

Для оценки состояния жилищного фонда города используются следующие показатели:

1. количество жилых зданий;

2. общая жилая площадь;

3. доля капитального жилья;

4. оснащенность жилья коммунальными услугами:

• холодным и горячим водоснабжением;

• централизованным отоплением;

• канализацией;

• лифтами;

• мусоропроводами;

5. степень физического износа:

• до 20% (хорошее состояние);

• от 21 до 40% (удовлетворительное состояние);

• от 41 до 60% (неудовлетворительное состояние);

• от 61 % и более (ветхое состояние);

6. период постройки здания и технология строительства.

Дополнительные показатели состояния жилищного фонда:

По режиму пользования:

• владение и пользование собственником (его проживание);

• социальный либо коммерческий наем, аренда.

По виду жилых помещений:

• индивидуальный жилой дом;

• многоквартирный (две и более квартиры) дом.

В настоящее время в жилищном фонде Москвы можно четко выделить застройки трех этапов, для каждого из которых характерны как общность, так и индивидуальность архитектурного и технологического облика:

1. дореволюционный этап (до 1917 г.);

2. социалистический этап (1930—1990 гг.);

3. современный (рыночно-ориентированный) этап (с 1991 г.).

По технологии строительства также выделяются три основных категории жилищного фонда Москвы:

• сборно-железобетонные (панельные, блочные) строения. Характерные черты: несущие железобетонные панели, составляющие наружные и межквартирные стены;

• кирпичные строения. Общие черты: кирпичный несущий каркас, утолщенные кирпичные наружные стены, кирпичные межквартирные перегородки, деревянные или железобетонные перекрытия;

• монолитно-каркасные строения. Общие черты: монолитный железобетонный каркас, утепление наружных стен выполнено по технологии «сэндвича», монолитные железобетонные перегородки и перекрытия. Использование технологии «скользящей» опалубки помогает придавать строению самые разнообразные формы. Использование данной технологии нашло применение только в последнее время.

По качеству и комфортности для населения жилье в настоящее время принято подразделять на следующие три категории: элитное (первый класс, наиболее качественная и дорогая застройка); бизнес- класс (повышенной комфортности); эконом-класс (массовое типовое жилье).

Во многом качество жилья определяется периодом, когда оно было возведено, и применяемой при строительстве технологией. Наиболее низким качеством отличаются жилые здания первого этапа массового домостроения, так называемые «хрущевские пятиэтажки». Общечеловеческие ценности (семья, здоровье, финансовое положение, карьера) отражаются в представлениях о качестве городского пространства. Для жилища, например, это этажность, экологическое состояние района проживания, качество воды, инсоляция, шумозащита, удобство выхода на улицу, культурно-бытовое обслуживание, благоустройство, удобная планировка квартиры.

Комфортность жилой среды определяется совокупностью как общечеловеческих, так и локальных и субъективных ценностей. К общим качествам относятся комфортность, включающая ряд признаков, в числе которых оптимальная плотность застройки. Процесс уплотнения застройки в больших городах приводит к тому, что нормы плотности нарушаются и систематически встает вопрос об их пересмотре (табл. 2.3).

Федеральной целевой программой «Жилище» были установлены значения 17 целевых индикаторов развития жилищной сферы на 2006—2010 гг. по следующим направлениям:

• развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;

• развитие жилищного строительства;

• совершенствование работы жилищно-коммунального комплекса;

• исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, нормативное правовое обеспечение организации предоставления жилых помещений социального использования.

Расчет и анализ соответствующих показателей на уровне городов различных категорий (по методике Программы) являются эффективными инструментами мониторинга жилищной ситуации в городе для местных органов управления.

Таблица 2.3 Распределение жилых строений г. Москвы по годам постройки (на 01.01.2007)¹

Периоды постройки	Количество строений, единиц	Общая площадь, тыс. кв. м	Доля строений, %	Доля общей площади	Ср. площадь строения, тыс. кв. м
до 1917 г.	2 362	3 258,6	6,0	1,6	1,38
1918-1928	1 094	1 356,2	2,8	0,7	1,24
1429-1940	2 331	3 947,3	5,9	1,9	1,69
1941-1945	264	443,3	0,7	0,2	1,68
1446-1955	2 964	5 691,5	7,5	2,8	1,92
1456-1965	12 284	38 819,5	31,0	18,9	3,16
1466-1975	7 728	51 040,4	19,5	24,9	6,60
1476-1985	3 740	37 196,9	9,4	18,1	9,95
1486-1995	2 269	24 673,2	5,7	12,0	10,87
1496-2005	4 270	34 532,7	10,8	16,8	8,09
2006 г.	368	4 354,9	0,9	2,1	11,83
ВСЕГО	39 674	205 314,5	100,0	100,0	5,18

Среди индикаторов два являются комплексными: уровень обеспеченности населения жильем (кв. м общей площади жилья на одного человека) и коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из трех человек; табл. 2.4).

Программой были установлены и целевые значения предложенных индикаторов на период до 2010 г.

Таблица 2.4 Показатели финансовой доступности жилья на первичном и вторичном рынках в среднем по РФ, 2001—2006 гг.

Год		2001	2002	2003	2004	2005	2006
Доступность	Первичный рынок, лет	4,81	4,90	4,73	4,87	4,75	5,67
	Вторичный рынок, лет	3,86	4,37	4,05	4,20	4,14	5,17

Рассмотрим финансовую доступность жилья на рынке в Москве. В среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье» на период 4)07—2009 гг. и задании на 2010 г. (постановление Правительства Москвы от 23.01.2007 № 24-ПП) был рассчитан индекс доступности приобретения и собственность стандартной квартиры в типовом крупнопанельном доме площадью 54 кв. м для семьи из трех человек (жилье эконом-класса) исходя из среднего размера совокупных денежных доходов такой семьи. Срок приобретения составил почти 10 лет по сравнению с 8,8 года в 2005 г. (табл. 2.5).

Таблица 2.5 Изменение индекса доступности жилья в период 2000—2006 гг.¹

Показатель	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Совокупный годовой доход семьи из трех человек (руб.)	130 000	150 000	198 887	258 156	294 505	366 300	440 000
Средняя стоимость одного кв. м жилья (руб.)	19 600	20 300	28 305	34 860	48 671	60 123	80 820
Стоимость 54 кв. м жилья (тыс. руб.)	912,6	1 096,2	1 528,5	1 882,4	2 626,6	3 246,7	4 364,3
Значение индекса доступности жилья (г.)	7,1	7,3	7,6	7,2	8,9	8,8	9,9

Следует отметить, что структура жилищного фонда конкретного города по формам собственности существенно не влияет на эффективность управления этим фондом. Проблема состоит в организации эффективного управления многоквартирными домами, сочетающими разные формы собственности на отдельные квартиры и площади общего пользования.