- •Министерство Образования и Науки Республики Казахстан Алматинский Колледж Оценки и строительства курсовая работа
- •Содержание
- •Глава 1 Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности
- •Глава 2 Подходы и методы
- •Глава 3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Введение Определение недвижимости. Классификация недвижимости
- •Глава 1 Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности
- •Особенности недвижимости как объекта оценки
- •Международные стандарты оценки недвижимости Международные стандарты оценки Рыночная стоимость как база оценки
- •Введение
- •Область применения
- •Определения
- •Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
- •Формулировка стандарта
- •Замечания
- •Требования, предъявляемые к структуре отчета
- •Условия отступления от стандарта
- •Дата вступления в силу
- •Термины, используемые в процессе оценки
- •Глава 2 Подходы и методы
- •2.1 Подходы к оценке стоимости объекта оценки Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •Затратный подход
- •Доходный подход
- •Сравнительный (рыночный) подход
- •2.2 Структура методов оценки недвижимости Методы доходного подхода
- •Методы затратного подхода
- •Методы сравнительного подхода
- •2.3 Требования к методам оценки
- •2.4 Определение износа
- •2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •Глава 3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •3.1 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным походом
- •3.2 Расчет стоимости объекта оценки доходным походом
- •3.3 Расчет стоимости объекта оценки затратным походом
- •3.4 Согласование результатов оценки, расчет итоговой стоимости объекта оценки
- •Заключение
- •Список используемой литературы
- •Приложения Документы, представленные об объекте оценки для определения стоимости объекта оценки
Глава 2 Подходы и методы
2.1 Подходы к оценке стоимости объекта оценки Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Затратный подход
При определении стоимости объектов собственности затратный подход (the cost approach) основывается на изучении возможностей типичного покупателя (или инвестора), исходя из того, что тот не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется получение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта собственности в обозримый период.
Согласно данному условию в основу затратного подхода положен принцип замещения, т. е. максимальная стоимость объекта собственности не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Что касается оценки объектов недвижимости, к числу которых следует отнести земельный участок и располагаемые на нем здания и сооружения, то по затратному подходу общая стоимость объектов недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и остаточной стоимости зданий (сооружений). Затратный, подобно доходному и сравнительному подходам, основывается на сравнительном анализе, позволяющем определить размер затрат, необходимых для воссоздания объекта недвижимости, который представляет точную копию оцениваемого или замещающего его по назначению. Затем рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации улучшений с учетом физического, функционального состояния (износ, устаревание), а также на полезность оцениваемого объекта с учетом условий внешней среды.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом
После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом:
оценку стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования;
расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли;
расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения;
расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа;
расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений с учетом вводимых корректировок:
а) на стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
б) стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.